街の不動産ポータルTUNAGERUツナゲル質問掲示板

スナガ様

お問合せいただき、誠にありがとうございます。
大切な財産を第三者に査定されること自体、大変ご不安だと思います。
細かい所まで見られるのは、気持ちの良いものではありませんね。

結論からお伝えしますと、お部屋は普段通りのまま拝見させてください。
当社では、室内を細かく見ることより下記の内容を重点に確認させていただきます。

①査定をご希望された経緯
ご家族人数の増減やお引越しをお考えなった理由、資金計画のお考え、いつまでにご売却するかなど。
購入希望者は売却される事になった理由を必ず確認されます。
もしネガティブな経緯だとしても正直にお聞かせいただけますと助かります。
新たな購入者様に対して価値を下げるご説明の仕方は致しません。
もしネガティブな売却理由があれば、販売価格設定時にマイナスの要素を含めた
価格設定をご提案させていただきます。

②不動産を取得された経緯
所有されるまでの歴史を是非ご教示ください。
建築時こだわった間取、水回り、どの様な土地だったのかなど。
先代から引き継がれたお土地でしたら、どの様なお暮しだったかなど。
その土地や建物の歴史を知る事で、調査内容やご近所との関係性を把握し
できる限りのトラブルを未然に防ぎます。

③建物をどのように使われていたか
ペットがいたのか、愛煙家のご家族がいらっしゃったか。
雨漏りの跡が壁や天井にあるのか、湿気によりカビが発生しているか、など
ご自身では気付かない臭気、汚損、破損の有無を確認いたします。
ご案内する前にハウスクリーニングの施工を
ご案内させていただく場合がございます。

④売却時に必要な書類の有無
建物・土地の権利証（登記識別情報）、建築図面の有無、売買契約書
建築請負契約書、建築確認済証の有無、ご近所との取り決め書類
※書類の有無で購入者様が金融機関から融資できる金額が変わります。

⑤建物を新築されてからの修繕履歴
外壁塗装、屋根の補修、シロアリ駆除の履歴、給湯器交換の有無、
水回りの交換の有無、建物メンテナンス状況など

⑥購入される方が将来修繕する箇所
この内容は⑤を把握した上で、不動産会社が購入者様へご説明します。

チェック項目が多いですが、まずはお気軽にお話を聞かせてください。
販売戦略や見せ方はプロである担当にお任せください。

最後にスナガ様の財産を大切に取り扱う担当に、出会えることを願っております。

スナガ様

訪問査定を依頼したらどういうことをするのか？とてもきになりますね。
建物の隅々まで見るのか？さっと雰囲気だけを見るのか？
そして、少しだけ話がそれますが訪問査定をしたら
訪問した営業マンがどこを見るか？をチェックしてください。

訪問査定時にどこをチェックするかも大事ですが、
もっと大事なのは実際に検討者がどこを見るかが大事です。
普段から整理されていることが理想ではありますが、
これを機に全体的に整理整頓されると良いですね。

私は見せたくないと言われれば見せないリスクと見せるメリットをお伝えしておりますが、
『見せない＝何かあるのでは？』と勘繰られてしまいます。
訪問査定時は汚くても良いですが、ありのままをお見せして
その後どのようにするべきかアドバイスもらうと良いです。

よって訪問査定時に担当者が不動産をよく見ないで査定書を出し、
価格ありきで話すようであれば別の不動産業者に依頼をすると良いです。
掃除については日頃からきれいにしておくことがベストですが、
基本的には掃除の必要性があるかどうかも訪問査定時にアドバイスもらうようにしてください。

最終的にはあなたの不動産を気に入った方が購入します。
愛着ある家であればそれは相手にも伝わるし、その場しのぎで取り繕ってもやはり伝わってしまいます。
どこを見ますか？と聞かれると隅々まで見る人もいれば、パッと見て終わりの方もいます。
訪問査定でどこを見られるかよりも、自分が買主だったらどこが気になるかを考えてみて
少なくともそこはきれいにしましょう！

そして改善箇所は営業マンと何をしておくかを打ち合わせしていくと良いです。
営業マンにはありのままを見せるところから始めて、
その時に営業マンがしっかりとチェックしてくれているか営業マンをチェックことがベストです。

スナガ様お問合せありがとうございます。

査定額といっても、買取価格なのか？強気の販売開始価格なのか？このくらいの期間で売却になるであろう価格なのか？予想される最低売却価格なのか？様々な査定額がありますので、売却をお願いする際は、査定価格について明確に説明できる不動産業者にお願い下さいね。
ちょっとしたアドバイスでした。

さて、本題の訪問査定は具体的に何をするのか？という事です。
建物解体ではなく、中古住宅として販売可能という前提で・・・
弊社では、
①聞き取りや書類のご確認
　売却の経緯やお考え、近隣状況、建築当時の申請書、図面、売買契約書、権利証等々
②室内の確認
　各お部屋の壁・天井・床等の劣化状況、エアコン・照明等の状況、窓廻り・建具等の状況
　クローゼットや押入の中も見せて頂きたいところです。
　カビや腐食などがある、破損個所がある等は、状況によってはマイナスになりますね
③水廻りの確認
　キッチンは、システムキッチン・換気扇等の状況
　年式はいつなのか？使用していて不具合等があるか？油汚れ、腐食、臭気等はどうか？
　お風呂・トイレも同様に使用していて不具合等があるか？メンテナンス状況等
　給湯器についても確認します。年式・性能等、使用に関して不具合等はどうか？
④床下が覗ける箇所があれば確認します。
⑤雨漏りの跡などが見受けられれば、天井裏を確認する事もあります。
　後日、改めて確認する場合もあります。
⑥和室があれば、床の間、柱なども確認します。
⑦その他、床の軋みやお部屋の角の隙間なども確認します。
⑧建物外廻り
　サッシ廻り、屋根の現状・メンテナンス状況、外壁の現状・メンテナンス状況、基礎の状況等
⑨敷地・外構の状況
　塀等の状況、お庭があれば現状や手入れ状況
ざっとのご説明ですが、こんな事を確認します。場合によっては、イレギュラーな事が発生する事もありますが。

訪問査定をご依頼するにあたり、常日頃のお手入れをして頂いていれば全く問題はありませし、
物置内荷物の移動等片付けて頂く必要もございません。査定時に、確認したいところがあれば、
移動させて頂く事もありますが、物がたくさんあるからといって、査定に影響はありません。
無理のない範囲で、ご準備頂ければと思います。

立地については建物内に入らずとも分かりますから、訪問査定の目的は建物の評価にあります。
評価には２種類ありまして、建物の良いところはアピールポイントになりますし、ダメなところは、予め把握することで引き渡し後のトラブルを回避することも可能になります。
既存住宅瑕疵保険に加入することを考えているなら、なおさら水漏れや外壁のクラックなどを気にする必要があります。
経験上、大手の不動産会社による訪問査定は建物内をさらっとしか見ていかなかったというご意見を聞くことが多いです。
訪問査定にきた担当者の動きを観察することも重要になります。
当社の場合は、売主様にとって思い入れのある不動産の「売り」になるところを見つけることが第一で、不具合箇所を見つけて予め対処できることであれば対処するし、対処できないほどのことであれば、隠さずに提示することで引き渡し後のトラブルを回避することに繋げるように考えております。
表面的なキレイさはもちろん大切なので掃除や片づけられるものは片づけた方が良いです。
質問とは少しズレてしまいますが、査定される建物が本質的な問題を抱えているのかどうかを見てもらえる営業担当者に出会えることが大切なことでもあると考えております。