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父が一人で暮らしていた実家が空き家になっています。私は遠方に暮らしているため、そろそろ売却を考えているのですが、実は父が室内で亡くなっていて、4日後に近所の方が気づいてくれました。梅雨時期のことだったので特殊清掃をしてもらい、それから3年経っていますが、売るとなると自然死でも孤独死ということで事故物件や心理的瑕疵の扱いになるのでしょうか。わざわざ告知しなければならないのは少しツライです。
市街化調整区域にある100坪ほどの土地を相続しました。隣の県にあるのですが、亡くなった親もそのままにしていたようで、私自身も行ったことがありません。今後も利用する予定はなく、先々息子が相続して苦労することになっても困るので、今のうちに処分したいと考えています。売却や買い取ってもらうことができるのか、どんな不動産会社に相談すればいいのかなどアドバイスをいただきたいです。
ハマ様
こんにちは。ハウジングサクセスの金子と申します。
早速ですが、市街化調整区域は各地域によっても譲渡のルールが違います。
親族への譲渡でも3親等や6親等以内の親族が近隣にお住まいなら取引ができたりと
あくまでも市街化を抑制しているので、欲しい人がいてもその方は買えない。
なんていうことばかりです。
基本的にはその地域で市街化調整区域の情報を扱っている不動産屋が多数だと思いますので、
3社程度に相談してみて、対応がよく、親切で親身になってくれる不動産屋さんにお任せすれば
大丈夫ではないかと思います。
ただ、上記のように規制が厳しいので、
一般の不動産よりも譲渡までの時間は見ておくと良いかと思います。
ハマ様
始めましてクリエートハウジングの角田と申します。上記内容確認致しましたが、まずは隣県にある市街化調整区域の土地との事ですが、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため建築に関しての規制が物凄く厳しいので、まずはその土地が農振農用地内であるか、または白地なのか青地なのかを始めに確認をする必要性があります。
なおその土地の行政の農政課に行って身分証明書を見せれば簡単にその旨を教えてくれますので、仮に青地ですと第三者へ売ること自体が厳しい事も多々ございますので、
①、農振農用地地域なのかの確認
②、青地か白地かを確認
③、農振農用地でなく、かつ白地の場合は売ることも可能性が高いので、その後は行政の建築指導課（開発指導課等）へ行って、第三者が建物建築出来るかの確認
以上簡単ですので確認が取れれば、あとは良い不動産会社を探すのみです。
上記を不動産会社に依頼でも良いと思いますが、出来ればその土地の行政区の地元の不動産会社かつ、親身になってくれる不動産会社をまずはネット検索から行い、3社程視野にいれて伺って話しを聞いて頂き、ハマ様にとって親身になって頂ける不動産会社を是非見つけてみて下さい。
なお出来れば相続した土地ですが、既に相続登記は完了しているとは思いますが、相続登記未了の場合は販売することも原則できませんので、その点もご注意下さい。
良い不動産会社が見つかることを願っております。
最後に市街化調整区域は前述した通り、状況により価格も上下されますので不動産会社の一言一言を良く確認してみて下さい！
隣県の底地を相続したのですが地代は安く借地人と会ったこともなくて、持っていても面倒そうに思えるのでできれば早いうちに売却したいと考えています。自分なりに調べてみると借地人に買ってもらうとか、不動産屋さんに買ってもらうなどの方法があるようですが、どういうやり方になるにしても普通の土地を売るより色々と難しいそうなのは分かりました。ワケアリの不動産ばかり扱っているような不動産屋などもあるようですが、専門でやっているところに相談する方がよいのでしょうか？ どう進めるのがベターなのか助言をお願いします。
seki様
初めまして。ハウジングサクセスの金子と申します。
早速ですが、借地（底地）はローンが厳しいこともあったり（絶対にダメではなく、金融機関によって判断が分かれます。）一般の不動産屋でも借地がわからない業者も多々あります。
まずは現状の借地権契約書はお手元にございますか？
地域性にもよりますが、時間をかけてでもまずは売り出してみることにより、ワケアリの不動産を扱っている業者よりも高値で売却できる可能性もあります。
また、借地権として底地をお持ちでもその不動産が、再建築不可だったなんて言うこともよくある話で、その場合は所有権でも譲渡には手を焼きます。
利益を求めないのであれば、借地人に打診してみることから始めてみても良いかもしれません。
同じ借地でも条件によって判断が変わるので、お手元の資料をまずはまとめて不動産屋に相談してみて、まじめで信頼できそうであれば、そこにお願いしてみると良いかもしれません。
二束三文でも良いのか、少しでも高く売却したいのかにより動き方も変わりますが、地代の見直しができるものかどうかも契約書を確認してみると道が開けてくるかと思います。
勝手がわかっている不動産屋であれば、良き提案をしてくれるはずです。
seki様
始めましてクリエートハウジングの社長の角田と申します。
上記質問内容ですが、底地のみ所有とのことですが、相続し現在借地上の建物所有者とはお会いしていないとのことですが、恐らくその地上権を保有している建物所有者は以前からその賃料で借りている故に買わない方向性が高いと勘案されます。
まずはその地域でもそういった特殊な借地権売買を行った事のある不動産会社に相談出来れば良いですが、仰る通り「訳あり不動産専門業者」もネット検索等ででますが、恐らくかなり価格を叩かれると察しますが、私的には正直そのまま所有していても地代も安価であれば、とにかく安くても手放してしまう事が必須かと思います。
一般の投資家でもそういった案件は手を出さないと思いますので、本当で有れば私が手伝ってあげたいとも思いますが、不要な不動産はいち早く所有権移転（売却）し、手放しても良いのかと思います。
但し安価な地代だとしても立地が良い場所かつ固定資産税が地代で賄えるのであれば、あくまで良い立地なので有ればそのまま所有という考えでも良いと思います。
但し、立地性があまり良くないのであれば数万円でも良いので手放す方向が望ましいと勘案されます。
今相続してタダでも良いので引き取って欲しいというお客様も正直多い昨今ですので、親身にseki様の事を思って頂ける真面目で正直な不動産会社が見つかれば良いですね。
相続した空き地を売ることになり、知り合いに言われて境界を確認してきたのですが、
1本だけ杭の頭が破損していました。一部が欠けてる状態です。このままでも売却できますか？ 直すのには測量しなおす必要があるんでしょうか。そうなったら費用が高そうですが、隣地の人は関係なく、買う人でもなく、売る側の私が負担することになりますか？ 色々聞いてすいません。アドバイスお願いします。
KON様
早速ですが、境界杭が設置された時期によって精度も違うので、理想は測量されることをお勧めします。
復元レベルなのか、全然違う面積だったりいろいろなことが考えられます。
今回に関しては境界杭がしっかりポイントにあるのであれば、復元するイメージで近隣の方にもここの境界で間違いないですよね？という確認をしていく流れになると思います。
境界杭が時間が経つに連れて、移動してしまっているなんてことも実は多々あります。
測量をしないで取引されることも実際にはありますが、気持ちよく、トラブルなく取引ができるように
しっかりと測量をされることをお勧めします。
このままでも売却できますか？ということに対しては売却できますが、測量をしてくれないと買わないという方の方が多く、測量をしないことにより売却ができる機会損失になるので、本末転倒なことになりかねません。
不動産取引に限らず、相手の身になって考えてみると正しい判断がしやすいものです。
一般的には不動産屋さんには付き合いある測量屋さんもいるので、信頼できる不動産屋さんに相談してみると良いですね。
良いことばかり又は悪いことばかり言う営業マンは避けて、あなたの身になって応えてくれる営業マンにお願いしてみてくださいね。
KON様
伊勢崎市限定不動産会社の角田と申します。
上記質問ですが、厳密に言えば不動産の売買契約書条文では原則「売主は境界を明示する」義務がございます。
KON様が逆の立場で土地購入の際に境界が不明だった場合を考えれば、やはり境界杭が明確でなければ、購入後に隣地の方とのトラブルも有る可能性もございます。
今回は境界杭の一部破損との事ですが、実際境界杭が正確な場所に有るとも限りません・・・・
また相続した土地ですが過去に境界確定されていれば座標点等あれば正確な境界杭の復元も可能ですが、もしその土地が過去に境界確定をしていないのであれば、私の経験則ですが「境界確定はすべき」と思います（私が仲介人であれば基本的に境界確定を売主様へお願いをしております）。
確かに費用負担は有りますが、だからこそ買主様が見つかった場合にその買主様へ安心料だと思った方が私は良いと思います。
契約方式で時には「買主の融資承認後、買主負担にて境界確定を行い、1平米以上の差異があった場合は1平米につき◯◯◯◯万円にて精算する」等の特約も有効ですが、やはり私の経験則で言えば「売主様が境界を確定させる事」が一番スムーズだと思います。
KON様、近隣で安心かつKON様のことを親身になってアドバイスしてくれる不動産会社を是非見つけて下さい！
また買主様の事も考えた上で「良き売主様」になって頂きたくも思います。
KON様 初めまして。ご質問ありがとうございます。
法務局にある地積測量図や境界確定測量図があれば、破損部分の境界杭を測量図をもとに、土地家屋調査士に依頼して境界を復元するだけで良いと思います。
もちろんその場合だと敷地全体を測量する必要はありませんし、隣接地権者との立会いもありません。
地域によって金額は違うかもしれませんが、１万円～２万円くらいで済むと思います。
一方で境界杭が全て確認できたとしても、土地家屋調査士の作成した地積測量図や境界確定測量図が残っていない場合は買主のために、売主の費用負担で土地家屋調査士に依頼して境界の立会いを行い、敷地全体の境界測量を作成する必要があります。
測量を行うタイミングとしては売買契約後に行うことが多く、測量図が仕上り次第、買主に不動産を引き渡すのが一般的です。その際の測量費用は、買主より売買代金受領後のお支払いとなるケースが多いです。
一度、不動産会社にご相談されるのはもちろんですが、お住まいの地域の土地家屋調査士に「境界杭・復元の御見積り」をご依頼されては如何でしょうか？
境界はもちろんですが、その他のことも含めて親身になって考えてくれる不動産業者に是非ご相談頂ければと思います。
事情があって住んでいる家を売りたいのですが隣が墓地です。ブロック塀があるので1階や庭からは見えませんが、2階の部屋やベランダからは丸見えです。お寺はなく畑の隣に20基くらい墓石が立っている小さい墓地で、私自身は住むのに抵抗がなく、買った時は売るつもりもなかったのですが、お墓の近くの不動産はなかなか売れないと聞きます。かなり安くしないとある程度の期間で売るのは難しいものですか。築25年でローンは終わっていますが、次の生活もあるのでそれなりの価格で売れてほしいです。売りに出す時のコツなどありますでしょうか。
初めまして。ご相談有難うございます。
まきん様のお住まいが都会か地方かによっても変わると思いますが、
弊社が営業を行っている愛知県豊明市には、町内の墓地が市内に数か所あります。
大きな墓園のすぐ横でしたら、不動産の評価をさげる必要がございますが、
２０基程度の墓園でしたら、正直申しまして売却するのに価格をさげる必要は全然ないです。
普通に相場で売りに出して大丈夫です。
売りに出す時のコツっていうほど、大げさがことはないですが、
正直に、墓園の横なので、お盆やお彼岸の時期にはお線香の臭いがします。
と、内覧くださったお客様に正直にお伝えしていただければと思います。
そんなにご心配なさらなくても大丈夫ですよ。
以上です。
まきん様
ご質問ありがとうございます。
墓地近くのご自宅の売却についてのご相談ですね。
どの地域でも同じかなと思いますが、近隣相場と比べてかなり安くしないと
売却できないという事はないかなと思います。
実際、まきん様も購入されているわけですからね。
少なからず、まきん様は隣が墓地でも魅力を感じたので購入されたのだと思います。
売主の事情が多少あったかもしれませんが、その際の購入価格は、近隣と比べて如何でしたか？
まきん様が、売却をする際の優先事項によって売出価格は変わってくると思いますが、
今回の様に近隣が墓地という事をマイナス条件と考える人がいる一方で、
マイナス条件にならない、あるいはプラス条件と考える方もいるはずです。
色々な方向から、売却に向けて一緒に考えてくれる、信頼できる不動産業者に
是非ご相談頂ければと思います。
まきんさん、こんにちは。
早速ですが、購入されたときは周りの不動産と比べてどうでしたか？
安かった。変わらなかった等でエリア的に気にされる方が
多いのかどうかというのも考えてみると良いかもしれません。
お墓の場合はロケーションよりも線香の匂いを気にされる方の方が多いかもしれません。
モノは考えようでお墓であれば基本的に住宅が建たないので、
日当たり確保が条件の方には逆に良いのではないでしょうか？
開発事業でお墓が移動することもなくはないので、基本的にとお話しさせていただきました。
不動産は一物一価で購入される方が一人現れれば良いので、
売却までに要する必要がある時間に余裕があれば信頼できる不動産屋営業マンに
工夫して売却活動をしてもらってはいかがでしょうか？
私の感覚では経験上大幅に安くしなければならないということはないと思います。
時間優先なのか、金額優先なのかで販売手法も変わってきます。
私からは不動産取引は得をしようとせずに、
損をしないようにお考えになると冷静なご判断ができるようになるはずです。
3社程度の不動産業者に声をかけて任せられる！と思う営業マンにまずはご依頼してみてくださいね！
まきん様
群馬県伊勢崎市のクリエートハウジングの角田と申します。
今回ご自宅をご売却との事で、ネックとして隣地が小規模な墓地がある点をご心配されているのですね。
現実的な見解（一般論）ですが、墓地が隣接地や物件の2階等から見える物件を想定すると、買主の立場で考えた場合2極化します。
前者は「墓地が隣では購入は控えたい」、後者は「立地性等を加味し、基本的に墓地等は気にしない」と買主は正直この2者に分かれるものです。
私のあくまで私見ですが、まきん様のご自宅の周辺環境等は分かりませんが、近隣相場で売却を初めても良いかとも思いますが、まきん様ご自身が次の生活に関して住み替えなのか、転勤などでその地域を離れ賃貸物件になるのか、要はまきん様の今後の動向が分かりませんが、早期に売却したいのであれば住宅ローンも完済済ですので、相場より多少安めの設定で地場の安心な不動産会社を探して仲介でも良いのかと思いますし、また金銭的面や早期に売却ということでなければ、相場で販売でも良いのかと思います。
話は戻しますが、売主としての思いは当然大切ですが、売却となった場合私は常に「買主の立場」を考えて価格設定等を考え、売主様へご提示してきております。
まきん様、当然高く売れる事は誰しも思うことですが、まきん様の置かれた状況により安めに早期に売却なのか、余裕のある状況であった場合でも、売り出して半年以内に売却できることがこの業界では一つの目安ですので（新規で物件を売り出した時が一番新鮮な情報ということです）、その点を勘案して販売が望ましいと考えられます。
なお不動産会社へ買取依頼された場合、必ずその買取業者は再販売でのネック（今回は墓地）を勘案した買取価格を提示すると思いますので、一般的な買取価格より低い価格提示をされるかと思います・・・
その点を鑑みて信頼できる不動産会社（地場でも無理な営業等せず、地元密着の不動産会社）を見つけ、数社と話し、その中でまきん様と気持ちが通づる会社へ売却依頼（委任）することが良いと思います。
墓地を気にするか否かは、まきん様より「不動産会社がこの物件が如何に売れるか」という、各会社の姿勢だと私は思います。併せて同じことを繰り返しますが「買主様の気持ち」を考慮することが売主様には一番大切な事だと私は思っております。
地域性もあるかもしれませんが
基本的に墓地隣だからといって、売買価格が大幅に下がるなんてことは無いと思います。弊社は石川県で商いをしております。
墓地隣の中古住宅を売った事もあります
まきんさんのご自宅と同じように1階からは見えないが、2階からは見える物件でした。
駐車場1台、2LDKの少し狭小住宅。
販売から成約まで1年半ほどかかりました。
確かに墓地隣はデメリットになるかもしれませんが、立地(利便性など)や住宅耐用年数を考慮すれば、安くしないと売れないは
あまり気にしなくていいと思います。
それに、墓地隣だから安くないと売れない
は買取業者の謳い文句みたいなものかなと。
販売する場合はリフォームして売るのが1番良いですが、一般売主様がリフォームして売り出す事はなかなか難しいです。
なので、家中ピカピカに綺麗にする(ハウスクリーニングなど)、敷地内も綺麗にする
事で成約率アップします。
住みながら売る事も出来ますが、時間はかかると思います。
まずは信頼できそうな不動産会社に相談してみてください。
やる気のある会社なら色々と提案をしてくれます。
大したアドバイスも出来ずすいません。
頑張ってください！
