不動産売却に関する質問にTUNAGERU加入の不動産会社代表がお答えする掲示板です。
不動産売却にまつわる疑問やお悩み、お困りごとなどお気軽にご質問ください！
◆使い方◆
メニューの「新規投稿」から質問を投稿してください。
投稿の際は「編集キー」の入力が必要です。
4文字以上で英字と数字の両方を含めて設定してください。
※個人情報の書き込み、誹謗中傷や宣伝といった荒らし行為等、管理者が不適切と判断した場合は投稿者に告知・返答なく削除させていただきます。ルールを守ってご利用ください。
自宅マンションを売却したいのですが、壁のクロスに子供が小さい頃に書いたちょっとした落書きがあったり、玄関ドアの内側に大小色々なシールも貼ってしまっています。フローリングの床もよく見るとけっこうな傷が何カ所もついていました。綺麗にしないとかなり安くなってしまうんでしょうか？ 100万円、200万円という単位で売れる金額が変わってしまうようなら多少の費用をかけても、壁紙を変えたりフローリングを直して印象を良くした方がいいのかと思って悩んでいます。本当は不動産会社に部屋を見せて相談した方がいいんだと思いますが、知識や経験がないので高額なリフォームを進められても怖いと思ってこちらを見つけてご質問させていただきました。
父が一人で暮らしていた実家が空き家になっています。私は遠方に暮らしているため、そろそろ売却を考えているのですが、実は父が室内で亡くなっていて、4日後に近所の方が気づいてくれました。梅雨時期のことだったので特殊清掃をしてもらい、それから3年経っていますが、売るとなると自然死でも孤独死ということで事故物件や心理的瑕疵の扱いになるのでしょうか。わざわざ告知しなければならないのは少しツライです。
ミナト様
こんにちは。
早速ですが、自然死でも発見が遅れれば孤独死となり事故物件扱いになると理解してください。
亡くなったのは自然でも発見は自然ではない。こんなイメージを持たれると良いかと思います。
そして、事故物件（心理的瑕疵）は時間が解決するのではなく、
それなりの時間を自然に過ごせたから告知する必要がなくなるというイメージを持ってください。
3年経過すれば大丈夫や10年経過すれば大丈夫という声も良く耳にしますが、
その話を後から聞いて相手方がどう思うかを考えてみてください。
事故物件を気にされない方もいますから、
相手の立場に立って隠し事はしないという意識でいると良いかと思います。
一言で言えば、事実に反することは自分が当人であれば不快と感じる。
と思えば仮に10年以上自然に過ごせたとしても伝える意識を持たれる方が良いです。
今回に関しては特殊清掃する状態だったことからも、
消費者契約法を勘案しても選択の機会の確保を与えるという考えから正直にお伝えするべきと思います。
市街化調整区域にある100坪ほどの土地を相続しました。隣の県にあるのですが、亡くなった親もそのままにしていたようで、私自身も行ったことがありません。今後も利用する予定はなく、先々息子が相続して苦労することになっても困るので、今のうちに処分したいと考えています。売却や買い取ってもらうことができるのか、どんな不動産会社に相談すればいいのかなどアドバイスをいただきたいです。
ハマ様
こんにちは。ハウジングサクセスの金子と申します。
早速ですが、市街化調整区域は各地域によっても譲渡のルールが違います。
親族への譲渡でも3親等や6親等以内の親族が近隣にお住まいなら取引ができたりと
あくまでも市街化を抑制しているので、欲しい人がいてもその方は買えない。
なんていうことばかりです。
基本的にはその地域で市街化調整区域の情報を扱っている不動産屋が多数だと思いますので、
3社程度に相談してみて、対応がよく、親切で親身になってくれる不動産屋さんにお任せすれば
大丈夫ではないかと思います。
ただ、上記のように規制が厳しいので、
一般の不動産よりも譲渡までの時間は見ておくと良いかと思います。
ハマ様
始めましてクリエートハウジングの角田と申します。上記内容確認致しましたが、まずは隣県にある市街化調整区域の土地との事ですが、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため建築に関しての規制が物凄く厳しいので、まずはその土地が農振農用地内であるか、または白地なのか青地なのかを始めに確認をする必要性があります。
なおその土地の行政の農政課に行って身分証明書を見せれば簡単にその旨を教えてくれますので、仮に青地ですと第三者へ売ること自体が厳しい事も多々ございますので、
①、農振農用地地域なのかの確認
②、青地か白地かを確認
③、農振農用地でなく、かつ白地の場合は売ることも可能性が高いので、その後は行政の建築指導課（開発指導課等）へ行って、第三者が建物建築出来るかの確認
以上簡単ですので確認が取れれば、あとは良い不動産会社を探すのみです。
上記を不動産会社に依頼でも良いと思いますが、出来ればその土地の行政区の地元の不動産会社かつ、親身になってくれる不動産会社をまずはネット検索から行い、3社程視野にいれて伺って話しを聞いて頂き、ハマ様にとって親身になって頂ける不動産会社を是非見つけてみて下さい。
なお出来れば相続した土地ですが、既に相続登記は完了しているとは思いますが、相続登記未了の場合は販売することも原則できませんので、その点もご注意下さい。
良い不動産会社が見つかることを願っております。
最後に市街化調整区域は前述した通り、状況により価格も上下されますので不動産会社の一言一言を良く確認してみて下さい！
隣県の底地を相続したのですが地代は安く借地人と会ったこともなくて、持っていても面倒そうに思えるのでできれば早いうちに売却したいと考えています。自分なりに調べてみると借地人に買ってもらうとか、不動産屋さんに買ってもらうなどの方法があるようですが、どういうやり方になるにしても普通の土地を売るより色々と難しいそうなのは分かりました。ワケアリの不動産ばかり扱っているような不動産屋などもあるようですが、専門でやっているところに相談する方がよいのでしょうか？ どう進めるのがベターなのか助言をお願いします。
seki様
初めまして。ハウジングサクセスの金子と申します。
早速ですが、借地（底地）はローンが厳しいこともあったり（絶対にダメではなく、金融機関によって判断が分かれます。）一般の不動産屋でも借地がわからない業者も多々あります。
まずは現状の借地権契約書はお手元にございますか？
地域性にもよりますが、時間をかけてでもまずは売り出してみることにより、ワケアリの不動産を扱っている業者よりも高値で売却できる可能性もあります。
また、借地権として底地をお持ちでもその不動産が、再建築不可だったなんて言うこともよくある話で、その場合は所有権でも譲渡には手を焼きます。
利益を求めないのであれば、借地人に打診してみることから始めてみても良いかもしれません。
同じ借地でも条件によって判断が変わるので、お手元の資料をまずはまとめて不動産屋に相談してみて、まじめで信頼できそうであれば、そこにお願いしてみると良いかもしれません。
二束三文でも良いのか、少しでも高く売却したいのかにより動き方も変わりますが、地代の見直しができるものかどうかも契約書を確認してみると道が開けてくるかと思います。
勝手がわかっている不動産屋であれば、良き提案をしてくれるはずです。
seki様
始めましてクリエートハウジングの社長の角田と申します。
上記質問内容ですが、底地のみ所有とのことですが、相続し現在借地上の建物所有者とはお会いしていないとのことですが、恐らくその地上権を保有している建物所有者は以前からその賃料で借りている故に買わない方向性が高いと勘案されます。
まずはその地域でもそういった特殊な借地権売買を行った事のある不動産会社に相談出来れば良いですが、仰る通り「訳あり不動産専門業者」もネット検索等ででますが、恐らくかなり価格を叩かれると察しますが、私的には正直そのまま所有していても地代も安価であれば、とにかく安くても手放してしまう事が必須かと思います。
一般の投資家でもそういった案件は手を出さないと思いますので、本当で有れば私が手伝ってあげたいとも思いますが、不要な不動産はいち早く所有権移転（売却）し、手放しても良いのかと思います。
但し安価な地代だとしても立地が良い場所かつ固定資産税が地代で賄えるのであれば、あくまで良い立地なので有ればそのまま所有という考えでも良いと思います。
但し、立地性があまり良くないのであれば数万円でも良いので手放す方向が望ましいと勘案されます。
今相続してタダでも良いので引き取って欲しいというお客様も正直多い昨今ですので、親身にseki様の事を思って頂ける真面目で正直な不動産会社が見つかれば良いですね。
相続した空き地を売ることになり、知り合いに言われて境界を確認してきたのですが、
1本だけ杭の頭が破損していました。一部が欠けてる状態です。このままでも売却できますか？ 直すのには測量しなおす必要があるんでしょうか。そうなったら費用が高そうですが、隣地の人は関係なく、買う人でもなく、売る側の私が負担することになりますか？ 色々聞いてすいません。アドバイスお願いします。
KON様
早速ですが、境界杭が設置された時期によって精度も違うので、理想は測量されることをお勧めします。
復元レベルなのか、全然違う面積だったりいろいろなことが考えられます。
今回に関しては境界杭がしっかりポイントにあるのであれば、復元するイメージで近隣の方にもここの境界で間違いないですよね？という確認をしていく流れになると思います。
境界杭が時間が経つに連れて、移動してしまっているなんてことも実は多々あります。
測量をしないで取引されることも実際にはありますが、気持ちよく、トラブルなく取引ができるように
しっかりと測量をされることをお勧めします。
このままでも売却できますか？ということに対しては売却できますが、測量をしてくれないと買わないという方の方が多く、測量をしないことにより売却ができる機会損失になるので、本末転倒なことになりかねません。
不動産取引に限らず、相手の身になって考えてみると正しい判断がしやすいものです。
一般的には不動産屋さんには付き合いある測量屋さんもいるので、信頼できる不動産屋さんに相談してみると良いですね。
良いことばかり又は悪いことばかり言う営業マンは避けて、あなたの身になって応えてくれる営業マンにお願いしてみてくださいね。
KON様
伊勢崎市限定不動産会社の角田と申します。
上記質問ですが、厳密に言えば不動産の売買契約書条文では原則「売主は境界を明示する」義務がございます。
KON様が逆の立場で土地購入の際に境界が不明だった場合を考えれば、やはり境界杭が明確でなければ、購入後に隣地の方とのトラブルも有る可能性もございます。
今回は境界杭の一部破損との事ですが、実際境界杭が正確な場所に有るとも限りません・・・・
また相続した土地ですが過去に境界確定されていれば座標点等あれば正確な境界杭の復元も可能ですが、もしその土地が過去に境界確定をしていないのであれば、私の経験則ですが「境界確定はすべき」と思います（私が仲介人であれば基本的に境界確定を売主様へお願いをしております）。
確かに費用負担は有りますが、だからこそ買主様が見つかった場合にその買主様へ安心料だと思った方が私は良いと思います。
契約方式で時には「買主の融資承認後、買主負担にて境界確定を行い、1平米以上の差異があった場合は1平米につき◯◯◯◯万円にて精算する」等の特約も有効ですが、やはり私の経験則で言えば「売主様が境界を確定させる事」が一番スムーズだと思います。
KON様、近隣で安心かつKON様のことを親身になってアドバイスしてくれる不動産会社を是非見つけて下さい！
また買主様の事も考えた上で「良き売主様」になって頂きたくも思います。
KON様 初めまして。ご質問ありがとうございます。
法務局にある地積測量図や境界確定測量図があれば、破損部分の境界杭を測量図をもとに、土地家屋調査士に依頼して境界を復元するだけで良いと思います。
もちろんその場合だと敷地全体を測量する必要はありませんし、隣接地権者との立会いもありません。
地域によって金額は違うかもしれませんが、１万円～２万円くらいで済むと思います。
一方で境界杭が全て確認できたとしても、土地家屋調査士の作成した地積測量図や境界確定測量図が残っていない場合は買主のために、売主の費用負担で土地家屋調査士に依頼して境界の立会いを行い、敷地全体の境界測量を作成する必要があります。
測量を行うタイミングとしては売買契約後に行うことが多く、測量図が仕上り次第、買主に不動産を引き渡すのが一般的です。その際の測量費用は、買主より売買代金受領後のお支払いとなるケースが多いです。
一度、不動産会社にご相談されるのはもちろんですが、お住まいの地域の土地家屋調査士に「境界杭・復元の御見積り」をご依頼されては如何でしょうか？
境界はもちろんですが、その他のことも含めて親身になって考えてくれる不動産業者に是非ご相談頂ければと思います。
