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土地の境界杭が破損していても売却できますか

相続した空き地を売ることになり、知り合いに言われて境界を確認してきたのですが、
1本だけ杭の頭が破損していました。一部が欠けてる状態です。このままでも売却できますか? 直すのには測量しなおす必要があるんでしょうか。そうなったら費用が高そうですが、隣地の人は関係なく、買う人でもなく、売る側の私が負担することになりますか? 色々聞いてすいません。アドバイスお願いします。

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KON様

早速ですが、境界杭が設置された時期によって精度も違うので、理想は測量されることをお勧めします。
復元レベルなのか、全然違う面積だったりいろいろなことが考えられます。

今回に関しては境界杭がしっかりポイントにあるのであれば、復元するイメージで近隣の方にもここの境界で間違いないですよね?という確認をしていく流れになると思います。

境界杭が時間が経つに連れて、移動してしまっているなんてことも実は多々あります。
測量をしないで取引されることも実際にはありますが、気持ちよく、トラブルなく取引ができるように
しっかりと測量をされることをお勧めします。

このままでも売却できますか?ということに対しては売却できますが、測量をしてくれないと買わないという方の方が多く、測量をしないことにより売却ができる機会損失になるので、本末転倒なことになりかねません。

不動産取引に限らず、相手の身になって考えてみると正しい判断がしやすいものです。
一般的には不動産屋さんには付き合いある測量屋さんもいるので、信頼できる不動産屋さんに相談してみると良いですね。

良いことばかり又は悪いことばかり言う営業マンは避けて、あなたの身になって応えてくれる営業マンにお願いしてみてくださいね。

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KON様
伊勢崎市限定不動産会社の角田と申します。
上記質問ですが、厳密に言えば不動産の売買契約書条文では原則「売主は境界を明示する」義務がございます。
KON様が逆の立場で土地購入の際に境界が不明だった場合を考えれば、やはり境界杭が明確でなければ、購入後に隣地の方とのトラブルも有る可能性もございます。
今回は境界杭の一部破損との事ですが、実際境界杭が正確な場所に有るとも限りません・・・・
また相続した土地ですが過去に境界確定されていれば座標点等あれば正確な境界杭の復元も可能ですが、もしその土地が過去に境界確定をしていないのであれば、私の経験則ですが「境界確定はすべき」と思います(私が仲介人であれば基本的に境界確定を売主様へお願いをしております)。
確かに費用負担は有りますが、だからこそ買主様が見つかった場合にその買主様へ安心料だと思った方が私は良いと思います。
契約方式で時には「買主の融資承認後、買主負担にて境界確定を行い、1平米以上の差異があった場合は1平米につき◯◯◯◯万円にて精算する」等の特約も有効ですが、やはり私の経験則で言えば「売主様が境界を確定させる事」が一番スムーズだと思います。

KON様、近隣で安心かつKON様のことを親身になってアドバイスしてくれる不動産会社を是非見つけて下さい!
また買主様の事も考えた上で「良き売主様」になって頂きたくも思います。

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KON様 初めまして。ご質問ありがとうございます。

法務局にある地積測量図や境界確定測量図があれば、破損部分の境界杭を測量図をもとに、土地家屋調査士に依頼して境界を復元するだけで良いと思います。
もちろんその場合だと敷地全体を測量する必要はありませんし、隣接地権者との立会いもありません。
地域によって金額は違うかもしれませんが、1万円~2万円くらいで済むと思います。

一方で境界杭が全て確認できたとしても、土地家屋調査士の作成した地積測量図や境界確定測量図が残っていない場合は買主のために、売主の費用負担で土地家屋調査士に依頼して境界の立会いを行い、敷地全体の境界測量を作成する必要があります。
測量を行うタイミングとしては売買契約後に行うことが多く、測量図が仕上り次第、買主に不動産を引き渡すのが一般的です。その際の測量費用は、買主より売買代金受領後のお支払いとなるケースが多いです。

一度、不動産会社にご相談されるのはもちろんですが、お住まいの地域の土地家屋調査士に「境界杭・復元の御見積り」をご依頼されては如何でしょうか?

境界はもちろんですが、その他のことも含めて親身になって考えてくれる不動産業者に是非ご相談頂ければと思います。

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墓地の隣にある家はなかなか売れないですか

事情があって住んでいる家を売りたいのですが隣が墓地です。ブロック塀があるので1階や庭からは見えませんが、2階の部屋やベランダからは丸見えです。お寺はなく畑の隣に20基くらい墓石が立っている小さい墓地で、私自身は住むのに抵抗がなく、買った時は売るつもりもなかったのですが、お墓の近くの不動産はなかなか売れないと聞きます。かなり安くしないとある程度の期間で売るのは難しいものですか。築25年でローンは終わっていますが、次の生活もあるのでそれなりの価格で売れてほしいです。売りに出す時のコツなどありますでしょうか。

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初めまして。ご相談有難うございます。
まきん様のお住まいが都会か地方かによっても変わると思いますが、
弊社が営業を行っている愛知県豊明市には、町内の墓地が市内に数か所あります。
大きな墓園のすぐ横でしたら、不動産の評価をさげる必要がございますが、
20基程度の墓園でしたら、正直申しまして売却するのに価格をさげる必要は全然ないです。
普通に相場で売りに出して大丈夫です。

売りに出す時のコツっていうほど、大げさがことはないですが、
正直に、墓園の横なので、お盆やお彼岸の時期にはお線香の臭いがします。
と、内覧くださったお客様に正直にお伝えしていただければと思います。

そんなにご心配なさらなくても大丈夫ですよ。

以上です。

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まきん様

ご質問ありがとうございます。
墓地近くのご自宅の売却についてのご相談ですね。

どの地域でも同じかなと思いますが、近隣相場と比べてかなり安くしないと
売却できないという事はないかなと思います。
実際、まきん様も購入されているわけですからね。
少なからず、まきん様は隣が墓地でも魅力を感じたので購入されたのだと思います。
売主の事情が多少あったかもしれませんが、その際の購入価格は、近隣と比べて如何でしたか?

まきん様が、売却をする際の優先事項によって売出価格は変わってくると思いますが、
今回の様に近隣が墓地という事をマイナス条件と考える人がいる一方で、
マイナス条件にならない、あるいはプラス条件と考える方もいるはずです。

色々な方向から、売却に向けて一緒に考えてくれる、信頼できる不動産業者に
是非ご相談頂ければと思います。

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まきんさん、こんにちは。
早速ですが、購入されたときは周りの不動産と比べてどうでしたか?
安かった。変わらなかった等でエリア的に気にされる方が
多いのかどうかというのも考えてみると良いかもしれません。

お墓の場合はロケーションよりも線香の匂いを気にされる方の方が多いかもしれません。
モノは考えようでお墓であれば基本的に住宅が建たないので、
日当たり確保が条件の方には逆に良いのではないでしょうか?

開発事業でお墓が移動することもなくはないので、基本的にとお話しさせていただきました。
不動産は一物一価で購入される方が一人現れれば良いので、
売却までに要する必要がある時間に余裕があれば信頼できる不動産屋営業マンに
工夫して売却活動をしてもらってはいかがでしょうか?

私の感覚では経験上大幅に安くしなければならないということはないと思います。
時間優先なのか、金額優先なのかで販売手法も変わってきます。

私からは不動産取引は得をしようとせずに、
損をしないようにお考えになると冷静なご判断ができるようになるはずです。

3社程度の不動産業者に声をかけて任せられる!と思う営業マンにまずはご依頼してみてくださいね!

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まきん様
群馬県伊勢崎市のクリエートハウジングの角田と申します。
今回ご自宅をご売却との事で、ネックとして隣地が小規模な墓地がある点をご心配されているのですね。

現実的な見解(一般論)ですが、墓地が隣接地や物件の2階等から見える物件を想定すると、買主の立場で考えた場合2極化します。
前者は「墓地が隣では購入は控えたい」、後者は「立地性等を加味し、基本的に墓地等は気にしない」と買主は正直この2者に分かれるものです。

私のあくまで私見ですが、まきん様のご自宅の周辺環境等は分かりませんが、近隣相場で売却を初めても良いかとも思いますが、まきん様ご自身が次の生活に関して住み替えなのか、転勤などでその地域を離れ賃貸物件になるのか、要はまきん様の今後の動向が分かりませんが、早期に売却したいのであれば住宅ローンも完済済ですので、相場より多少安めの設定で地場の安心な不動産会社を探して仲介でも良いのかと思いますし、また金銭的面や早期に売却ということでなければ、相場で販売でも良いのかと思います。

話は戻しますが、売主としての思いは当然大切ですが、売却となった場合私は常に「買主の立場」を考えて価格設定等を考え、売主様へご提示してきております。
まきん様、当然高く売れる事は誰しも思うことですが、まきん様の置かれた状況により安めに早期に売却なのか、余裕のある状況であった場合でも、売り出して半年以内に売却できることがこの業界では一つの目安ですので(新規で物件を売り出した時が一番新鮮な情報ということです)、その点を勘案して販売が望ましいと考えられます。

なお不動産会社へ買取依頼された場合、必ずその買取業者は再販売でのネック(今回は墓地)を勘案した買取価格を提示すると思いますので、一般的な買取価格より低い価格提示をされるかと思います・・・

その点を鑑みて信頼できる不動産会社(地場でも無理な営業等せず、地元密着の不動産会社)を見つけ、数社と話し、その中でまきん様と気持ちが通づる会社へ売却依頼(委任)することが良いと思います。

墓地を気にするか否かは、まきん様より「不動産会社がこの物件が如何に売れるか」という、各会社の姿勢だと私は思います。併せて同じことを繰り返しますが「買主様の気持ち」を考慮することが売主様には一番大切な事だと私は思っております。

引用して返信編集・削除(編集済: 2025年01月30日 11:50)

地域性もあるかもしれませんが
基本的に墓地隣だからといって、売買価格が大幅に下がるなんてことは無いと思います。弊社は石川県で商いをしております。
墓地隣の中古住宅を売った事もあります
まきんさんのご自宅と同じように1階からは見えないが、2階からは見える物件でした。
駐車場1台、2LDKの少し狭小住宅。
販売から成約まで1年半ほどかかりました。
確かに墓地隣はデメリットになるかもしれませんが、立地(利便性など)や住宅耐用年数を考慮すれば、安くしないと売れないは
あまり気にしなくていいと思います。
それに、墓地隣だから安くないと売れない
は買取業者の謳い文句みたいなものかなと。
販売する場合はリフォームして売るのが1番良いですが、一般売主様がリフォームして売り出す事はなかなか難しいです。
なので、家中ピカピカに綺麗にする(ハウスクリーニングなど)、敷地内も綺麗にする
事で成約率アップします。
住みながら売る事も出来ますが、時間はかかると思います。
まずは信頼できそうな不動産会社に相談してみてください。
やる気のある会社なら色々と提案をしてくれます。
大したアドバイスも出来ずすいません。
頑張ってください!

引用して返信編集・削除(編集済: 2025年01月30日 13:27)

売却理由が騒音の場合、言う必要がありますか?

分譲マンションの売却でお尋ねします。1年ほど前に上階にファミリーが越してきてから騒音に悩まされています。夜になると子どもが走り回る音や何かを叩くような音がものすごく、酷い時は深夜まで続きます。1年我慢してきましたがそろそろ限界で売って引っ越したいのですが、①不動産屋に依頼する時、騒音のことを言う必要がありますか? ②見学者に告知は必要ですか? 

引用して返信編集・削除(未編集)

メイリバ様

ご質問ありがとうございます。
売却理由の一つの大きな要因の騒音を伝えるかどうかという事ですが、
間違いなく伝えなければいけない事です。

購入する方が『知っていれば買わなかった…』と考えられる様な事は
伝えなければなりませんね。
メイリバ様が、購入するとして『その事を先に知っていたら、購入しなかったかも…』
と思う事は、伝えなければなりませんよね。

そもそも、売却契約時には『物件状況報告書』という書面があり、
知っている事は正直にお伝えしなければいけません。
もし、隠して売却したらトラブルになってしまい、場合によっては損害賠償という事にも…。


売却という結論になった際には、是非、信頼できる不動産業者の信頼できる担当にご相談下さい。
メイリバ様は、魅力があって購入されたわけですから、マイナス面の伝えるべきことは正直に伝え、
プラス面もしっかりアピールして下さいね。
悪いことを隠そうとする、業者・担当者は論外ですので、くれぐれもご注意を!

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メイリバ様

少しでも好条件でご売却したいお気持ちとてもよくわかります。
結論から言うと、音の話だけではなく、
ご自身が逆の立場で買い手側だった場合に気になること等隠すようなことはしないでください。

音の問題はとてもシビアですので、気にする方、しない方はそれぞれおりますので、
気にされない方に気持ちよく購入いただけるように隠すのではなく
何かしらのプラス材料を考えてみてはいかがでしょうか?

不動産取引には物件状況報告書というモノがあり、
お取引で必ず取り交わされます。
悪意なく間違いを書いて大きなトラブルになってしまった事例を少なからず耳にしています。

ただ、ご売却をする行動を取る前に、管理会社に相談を入れてみるのも一案です。
正直言って管理会社の質の悪さも最近目立ちますが、匿名性を重視してもらい、
総会の議案にかけてもらうという方法を取ってみてはいかがでしょうか?

その上で解決してもしなくても売却をされてもされなくても良いですし、
管理会社の対応が悪ければ住み替え先のマンション(を選択した場合)の管理会社が同じであれば、
そこは避けるという判断もできるようになります。

管理会社は変更ありきで考えておくほうが良いので、
最終的に管理の質が気になるようであれば戸建の選択もありなのではないかと個人的には思います。

このようなことを念頭に告知は正直にそして正確にすることをお勧めします。

そして、
『音のことは人の感覚でそれぞれですから、気にならない前提で告知しなくても大丈夫ですよ!』
なんていう営業マンであれば絶対に依頼はしないでくださいね。
それこそ、とんでもないことになりかねませんから!

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はじめまして、株式会社ChapteRの日向と申します。

私の考えから申し上げますと、①②いずれもお伝えした方がよいです。中古のお取引の場合、ほぼ100%購入検討者様が、売主様の売却理由に関してネガティブな要素がないかというのを気にします。隠すとなると聞かれた時にメイリバ様は嘘をつかなくてはいけなくなってしまいますし、取引時に記載する「物件状況報告書」にも騒音等について記載欄があり、そこにも嘘を記載する必要が出てきてしまいます。売った後「騒音なんて聞いていない!」と購入者から訴えられたとしても騒音に関しては感じ方に個人差があるものなので、裁判で必ず負けるとも言い難いですが、裁判になるだけでも心の負担は大きいかと思います。

なので個人的には開示した上で気になさらない購入者を探していく、というのがベターかと思います。上階のお子さんもおそらく成長するにしたがって走り回るのもなくなっていく予想もできますし、また夜働いているご職業の方ですと、夜うるさいのは気にならなかったりもします。

黙って売り逃げみたいなことはもちろんできてはしまうのですが、おそらくその後メイリバ様にもうしろめたさが残ってしまうと思うので、きちんと開示した上で売主買主双方が気持ちの良いお取引になるようにできるとよいのではと思います。

以上、ご確認よろしくお願い申し上げます。

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マンション売却する場合どこに相談するのがベスト?

先々マンションの売却を考えていて、マンション大手一括見積とかをネットで見つけて気になっています。戸建や土地なら地域密着の不動産屋がいい気もしますが、マンションはどうなんでしょうか。大手の方が数を扱って慣れていたり、早く売ってくれるイメージが漠然とあります。あと一括見積はたくさんあるようですが、やはりマンション専用のを使った方がいいんですか。まだ情報収集を始めたばかりで、初歩的な質問だったらすみません。

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Uzoe様

実際に不動産の売却を考えますと色々と悩んでしまうお気持ちよくわかります。
それって冷静に考えれば失敗したくない、損したくないということではないでしょうか?

大手と地場の不動産業者を比べてみるといくつかポイントがあります。
まず、地場の不動産業者は大半が賃貸専門店が多く、
売買のプロフェッショナルは1割程度かと思います。

間違っても賃貸が主の業者さんにはお願いしない方が良いですね。
(両方を主として商いしている業者さんはこの限りではありません。)

そして物理的なお話しですが、売主様から売却依頼を受けてまっとうに業務してくれるところであれば
どちらが早く決まるとかは実はありません。

どれだけ売却情報が業者間で流通しているかだけです。
これは大手や地場は関係なく誠実な業務をしているかがカギになります。

俗に言う囲い込みをされると売れるものも売れません。
積極的に情報公開して売却を目指す姿勢等営業マンのお客様に対する姿勢がとても重要です。

一括サイトは我々不動産業者がお客様一人当たり1万円程度の課金があるので、
実はリスクが高く売却依頼を取りたいがための高額査定や強引な営業になりがちなので
注意してくださいね。
一括サイトではマンション専門でもどちらでも違いはないので、
その点は気にされなくて良いかと思います。
登録している不動産業者の求めている売主さんが違うだけです。

また査定額ですが基本的には多少の前後はあるにせよ同じような査定額になるはずです。
あからさまに違う査定額を出された場合は、高くても低くても除外することをお勧めします。

その上で、メールや電話のやり取りで営業マンの誠実さや経験値等で判断されると良いですね。
やり取りすればすぐにわかると思います。
営業マンの質があからさまに高い、低いの差が出てくるのは地場の業者。
可もなく不可もなくであれば大手の方が安定していると思います。

個人的見解と経験値で言えば地場の業者の社長や責任者等
経験も実績もある人が担当してくれるのであれば上記の考えを元に判断してみると良いかと思います。

引用して返信編集・削除(未編集)

Uzoe様

『どこに相談するのがベスト?』との質問ですが、街の不動産会社、大手不動産会社どちらがより良いと言う事は無いと思います。
街の不動産、大手不動産 どちらに任せるにしても、実働するのは担当営業マンですから、会社と言うよりも「この人に任せる」と考えた方が良いと思います。
ですから、1番と思える委託先を見つけたければ、ネット上の情報や、メールでのやりとりだけで無く、実際に複数の不動産会社を訪問して、担当者とお話しするのが良いと思います。
会社を訪問することでその会社の雰囲気(活発に活動している、従業員の身だしなみや、挨拶=教育されている)が分かりますし、担当してくれる営業マンとお話しすることで、知識や経験値、お客様の立場に立ったアドバイスが出来るのか などなど ネットやメールでは分からない(感じることが出来ない)事を確認出来ると思います。
また、大手>街不動産 と漠然と思っていらっしゃるかも知れませんが、確かに会社全体での取扱件数は大手の方が多いですが、考えてみてください、配属された支店でたまたま割り当てられたエリアを担当して数年の大手営業マンと、その街が好きで長年その街の不動産会社として活動してる街の不動産会社の営業マン(代表者)と どちらが経験値が高いと思いますか?
私は街の不動産会社として30数年 お客様の不動産売却・購入のお手伝いをしてきましたが、決して大手不動産会社の営業マンに劣っているとは思っていません。むしろ勝ってると自負しています。

長くなりましたが、ご相談者のUzoe様 大手不動産会社、街の不動産会社では無く、安心して任せられる営業マンを見つける と言う視点で不動産営業マンと直接お話ししてみてください。

引用して返信編集・削除(編集済: 2024年10月13日 14:03)

買取保証

住替えを考え始めて、まず今住んでいるマンションの査定をしてもらおうと思ってます。

ネットで不動産屋を調べているんですが一定期間売れない場合に買取保証してくれるところもあるようで、保証を付けてもらうほうがいいんですか。急いではないけど長く売れなかったらいつまでも住替えられないのかと思うと興味があります。

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えな様

始めまして群馬県伊勢崎市限定不動産会社のクリエートハウジングの角田と申します。
上記えな様の住み替えに関して、私の思う節を書き込みさせて頂きます。

マンションの住み替え(弊社地域ではマンションが少ないので戸建てと想定させて頂きます)とのことで「買取保証制度」に関してですが、正直不動産会社でも買取保証を行える不動産会社はこの伊勢崎市でも少ないと感じます。

一般的な私の意見ですが、住み替えは本当に難し決断です。
仲介で販売した場合を考えると、いつお客様が現れるか、またお客様が見つかった場合でも、その後新たな住宅(マンション等)が即見つかるか、見つからない場合は一度賃貸へ住む場合の費用も考えなければなりません。

私も28年この業界におりますが、やはり住み替えはとても大変な事です。

よって、買取保証に関しても仲介(適正価格の70%~80%位)での買取保証を付けて頂ける不動産会社であれば良いと思いますが、正直買取価格が適正価格の70%位であれば、逆に保証を付けていただかずに買取依頼でも良いのかも知れません。

えな様の売却されたいマンションの地域性も分かりませんので、おおまかなご返答で恐縮ですが、まずは地元の信頼をおける不動産会社(当然親身かつ適正価格を算出してくれる不動産会社)を是非見つけて頂き、まずは適正価格を算出してもらうこと、そして急いでいないのであれば、私の経験則ですが、仲介で売れれば当然手取り額も多くなると勘案し、一度賃貸に引っ越す覚悟をもった方が、今後新たな不動産取得でも焦らず良い物件を見つける事も可能なのでは無いでしょうか?

また適正価格で仲介を例えば半年行い、その後売れない場合は買取をして頂く事(今回のご相談内容の買取保証)も平行して考えるべきだと考えます。

最後に、不動産会社は色々な考えを持っており、十人十色ではありませんが、良い会社でも担当者レベルの差が激しい業界です。
一重に信頼おける不動産会社、担当者を見極める事は一般の方からしても難しい事かも知れませんが、えな様がご納得出来る条件や条項をしっかり提示してくれる不動産会社を是非見つけ、納得行ける住み替えが出来ることを願っております。

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えな様、ご相談ありがとうございます。

早速ですが、売却をしなければならない期日のような区切りはありますか?
早いに越したことはないですが、
時間的な縛りがなければ買取保証は保証額によると思います。

通常の販売額の他に売れるであろう査定額が納得できているのであれば、
その金額の8割くらい以上の買取額で保証してくれるのであれば安心ですが、
それ以下であれば、他の不動産業者でも買い取れる金額でしょうから、
そこまで期待しなくても良いかと思います。

買取保証額が納得できるのであれば査定額以上で売却ができるはずです。

一点だけ注意点があります。
最近は販売開始額を査定額として算出する業者も多いので、
確実に売れる金額として査定額を出してもらってください。

簡単に考えれば買取保証額が納得できるのであればその金額以上で売却をすれば良いので、
価格の見直しを柔軟に考えておくと良いです。

だからこそ、不動産屋が提案した査定額は販売開始推奨額なのか、
責任持った売り切れる査定額なのかをお聞きすると良いです。

お急ぎの方は買取り又は買取保証、
そうでは無ければ査定額以上で売却することを希望される方が良いです。

販売中の営業マンの報告や戦略で適時判断されると良いですね。

高い査定額からどんどん下げていく手法も見受けられるので、
査定額以下での成約となった場合は、ペナルティを考えているくらい責任を持っているのかを
確認しておくと良いですよ!

引用して返信編集・削除(未編集)

はじめまして。株式会社ChapteRの日向(ひゅうが)と申します。
買取保証については、お住み替えの時期、いつまでに住み替えしないといけない、が決まっている場合は、資金計画を立てやすくメリットがあるかと思います。
特にいつまでに、というのがない場合は買取保証をつける必要はないと思いますし、またご所有の物件を売却せずとも購入の融資の組立ができるのであれば、購入を先に決めて一般募集での売却活動でも問題ないかと思います。
買取保証のメリットは資金回収に関する安心感で、デメリットは通常の仲介での募集より価格が下がること、になります。いずれのパターンも査定しておいて損はないと思いますので、仲介査定、買取査定、いずれもお試しいただいてもよろしいかと思います。

引用して返信編集・削除(未編集)
合計60件 (投稿15, 返信45)

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