MENU
固定された投稿

TUNAGERU質問掲示板の利用について

不動産売却に関する質問にTUNAGERU加入の不動産会社代表がお答えする掲示板です。
不動産売却にまつわる疑問やお悩み、お困りごとなどお気軽にご質問ください!

◆使い方◆
メニューの「新規投稿」から質問を投稿してください。
投稿の際は「編集キー」の入力が必要です。
4文字以上で英字と数字の両方を含めて設定してください。

※個人情報の書き込み、誹謗中傷や宣伝といった荒らし行為等、管理者が不適切と判断した場合は投稿者に告知・返答なく削除させていただきます。ルールを守ってご利用ください。

編集・削除(未編集)

相続したら不動産屋からDMが来る

父が亡くなり、相続の手続きを終えた途端、売却を勧めるチラシや郵便でダイレクトメールがたくさん届いて困惑してます。どこで調べてるのか?葬儀屋などから情報漏洩してるのかと思って少し怖いです。少しばかりの土地があるので、落ち着いたら売りたいとは思いますが、不動産屋に知り合いもいないので、選ぶにあたり、こうした会社は候補にしたり信用しても大丈夫でしょうか?

引用して返信編集・削除(未編集)

kawakami様、ご質問いただき有難うございます。

まず、情報の入手経路についてですが、これは他の回答と同じ内容となってしまうため割愛させていただき、【DMを送ってきた会社を候補に入れてもいいかどうか】についてお答えいたします。

複数社からアプローチが来ているので大変かとは思いますが、まずは各会社のホームページやSNS、クチコミなどを調べてみてください。調べてみるとその会社の理念やマメさや評判、そして担当者の年齢や経歴などが見えてきますので、その中からご自身が良さそうと思える会社を数社に絞り込んで話を聞いてみることをオススメします。
※調べてもよくわからない場合は候補から外していいと思います。

また、各社から話を聞く際に、例えば【媒介契約書】などの大切な書類において、『とりあえずここにサインしてください』などと説明を省く担当者は個人的にオススメしません。
細かくても一つ一つ丁寧に説明してくれる担当者に依頼されることが、取引時のトラブル回避に必ず繋がるはずですので、変に誤魔化したり説明がフワッとしている場合はご注意ください。

以上となります。kawakami様にとって納得のいく不動産売却となることを願っております。

引用して返信編集・削除(未編集)

kawakami様、こんにちは。
早速ですが、実は相続手続き後以外にもマンションの所有者等に定期的にDMを送る不動産屋はたくさんおります。

その所有者情報を取得するために多額の費用がかかっているので
業者によってはその費用の回収のために必死で強引な営業を仕掛けてくることは考えられます。
スマートな営業マンもいなくはないですが、そういう営業マンに当たる可能性の方が低いのかな?
と個人的には思っております。

不動産屋の私のところにさえも所有している不動産の売却についてDMが定期的に送られてきますが、そのDMに関してだけ言えば個人的にはお勧めできない不動産屋しかありません。
どちらにしても、この不動産情報が合法的にも売買されていることは事実です。

私は不動産に限らず、こちらが求めていないことに連絡をしてくるモノとはやり取りしないようにしています。
今は便利ですから、まずはネットで評判を調べてから直接問い合わせをして
最大3社程度まで絞って信頼できそうな営業マンに依頼をすると良いと思います。

この時に良いことばかり言う営業は避けましょう!
ネガティブな事ばかり言う営業はある意味一番真実味あるかもしれませんが、
任せるには逆に不安だと思います。

このことを念頭に3社程度の営業マンと話をしてみて
相性の良さそうな営業マンに任せてみると良いと思いますよ。

引用して返信編集・削除(未編集)

こんばんは。株式会社ChapteRの日向と申します。
相続後、DMが来る理由としては、一部の不動産屋が登記に動きがあったものを月毎に一括で情報購入しているからです。東京であれば、東京法務局等、行けば情報を購入することが可能です。かつ登記原因を相続、売買、贈与等等絞って情報購入が可能です。
相続が発生すると、少なからず売却される方もいるので、そういった方向けにローラー作戦でDMを送っているものかと思われます。信用度についてはなんとも言えませんが、あなただけに向けたDMでないのは確かです。
以上、お悩みに対しての参考になれば幸いです。よろしくお願い申し上げます。

引用して返信編集・削除(未編集)

越境物がある土地を売りたい

相続した土地を売りたいのですが、
隣の庭に大きなどんぐりの木があって
太い枝が何本かフェンスを越えてこちらの土地に入っていて、
落ち葉やどんぐりも大量に落ちています。

土地の値段が大きく下がったり売れなくなると困るのですが、
私自身は隣人と面識はなく、勝手に切るのもダメらしいのでどうしたらいいですか。

引用して返信編集・削除(未編集)

七見様

早速ですが越境問題はどこの地域でも起こりやすい事例です。
逆に言えばこのような事案の不動産屋の対処の質にもすごく違いが出てきます。

一番のポイントはそのお隣さんがどのような方かです。
二つ返事でどうぞどうぞ切ってください。なんていう人もいれば、
越境していることは棚に上げて勝手に人のもの触るな!
なんていう非常識な対応してくる方もおられます。

ファーストアクション間違えると、トラブルがどんどん大きくなってきてしまうので、
物事を簡単に考えている営業マンにお願いすることは正直危険です。
逆に頭でっかちに考えても行動しないような営業マンも危険です。

交渉事はタイミングも重要ですし、接し方はもっと重要です。
そして枝や落ち葉だけの越境のお話しだけで終わらせるのも実は危険なんです。

枝葉の越境のお話をしているときに、お隣さんには話しついでに解体後にお隣の管が入っていた、
境界ブロックがずれていた等あった場合も協力してくれるように先に快諾に漕ぎ付けておくほうが良いです。

相手方も越境の事実よりも同じようなことを
何度もやり取りすると機嫌が悪くなり険悪なムードになりかねません。

上記のように先のことを想定して動ける不動産屋さんに協力してもらうのがベストです。
一例として測量を兼ねて土地家屋調査士と測量の話のついでに話ができたりと色々とやり方があります。

法律改正で越境していても枝を切ることはできるようにはなりましたが、
大事なのは物理的な事よりもお互いの心情なのでボタンの掛け違いにならないように、
一人で行動せずに不動産屋等経験ある人に相談して解決するようにしてくださいね。

今回のケースで言えば、越境で価格が大きく下がるということよりも、
お隣さんの人間性で価格に影響が出てくることがあると理解しておくと良いです。

誰でもお隣さんやご近所さんとは平穏に暮らしたいですからね。

引用して返信編集・削除(未編集)

七見 様

TUNAGERUツナゲル質問掲示板に投稿頂き有難うございます!
(株)不動産企画室土地屋 代表小関が、
弊社でも実際にありました事例等も併せてご回答させて頂きます。

相続された土地に、隣地からの越境物があるケースは少なくありません。
弊社で実際有ったケースは、10メートルを超える杉の木の枝が越境しており、
枝等が敷地内に降り注ぐという事でした。似ておりますね。

売却目的でしたので、まず始めたことは、隣地の方との現状や経緯の確認です。
少なくとも一番最初は、七見様一人で行うのではなく、売却をご依頼した不動産業者と一緒に伺う事です。
越境していること、前の所有者とどんな話になっていたか等々・・・
場合によっては、全所有者がある程度承諾していたかもしれませんので。
この段階で、良好なコミュニケーションが取れるようにしましょう。

その後は、伐採頂きたい旨の相談や時期等具体的なお話が出来ると思います。
七見様一人で全て解決しようとするのではなく、信頼のできる不動産業者であれば、
適切に対応してくれます。

令和5年4月の民法改正により、越境された土地の所有者が自ら枝を切ることが出来るようになりましたが、あくまでも一定の条件を満たした場合になります。
トラブルになってしまうと、売却に大きな影響が出てしまいますので、安心できる不動産業者にご相談頂く事が一番です。

弊社での実際の事例では、隣地の方にご理解頂き伐採して頂きました。

隣地所有者と良好なコミュニケーションが取れるように、
信頼できる不動産業者と進めていく事が大事だと思います。

引用して返信編集・削除(未編集)

父の施設入所に伴う実家の売却

父が施設に入り実家が空き家になりました。父は認知症が疑われて検査を受けているところですが、費用の足しにするため早く売却したいです。どう進めればいいですか。

引用して返信編集・削除(未編集)

Sato様

早速ですが、他の方もお話しされているようにお父様ご本人の意思確認が重要となります。
ちゃんとした判断能力があるのか、なければ成年後見人制度(費用は掛かります)を利用することになります。

お父様本人の意思確認については、どうしても親族の方は大丈夫だと思いたい傾向がありますが、
司法書士が客観的に意思確認しますので、ごまかしは効きませんから売却の相談をする不動産業者に司法書士を紹介してもらうか、司法書士事務所を探して(各地域の法務局近隣に事務所があることが多い)相談してみると良いかと思います。

信頼できると感じた不動産業者であればさらに、過去にこのような事案を経験したことがあるかも確認しておくと良いです。

成年後見人制度を利用しなければならない状況ですとどうしても手続き上、通常の売買手続きよりも時間を要してしまうのでその点はご注意くださいね。

費用の足しということなので、売却価格によっては売却後の譲渡税も発生する可能性もありますので、可能であれば同時に税理士への相談もしておくと良いかもしれません。

引用して返信編集・削除(未編集)

Sato様 ご実家の売却は早めの行動を、初期段階ですること。

高齢者施設で何度か売買契約・決済を行っています。認知症の程度にもよりますが、まずは会話が成立つ正常な時にお父様に売却の意思を確認してください。OKならば具体的な状態を司法書士(信頼できる不動産会社に紹介してもらう)に伝え、担当者に売却の準備を早急に進めてもらいましょう。

権利証や実印、通帳・銀行印も実家から持出し(マイナンバーカードや保険証は施設が預かっている)印鑑証明は原則本人が役所に出向けばすぐ取れます。施設で付添い付きの外出なら許可がでるでしょう。相談して下さい。

担当者には早めに契約・決済が可能で安心して取引ができる買主を見つけてもらい施設で会議室など契約場所を予約してください。売却価格の多寡ではなく時間が重要です。

先日、契約・決済前に事前の状態を確認しに施設に行きました。かなり体調は悪かったのですがご子息が売却の説明をし、はっきりと意思が確認できたので司法書士に連絡。念のためスマホ動画も撮りました。親子揃っての画像も撮りました。記念写真にもなりました。

当日は施設の会議室で車椅子の本人とご子息が立会い、署名は司法書士の面前で一緒に手を添えて書き、無事に決済できました。

ご子息からはこれで施設費用の心配はなくなり売却をあきらめないで良かったとのお言葉をいただきました。

まずは、お近くの信頼できる不動産会社に相談しましょう。売却価格だけでなく状況を把握できる担当者がよいですね。

お父様にとっては思い出がいっぱい詰まった家です。大事に話を進めこれからのことをよく話せば記憶と共にわかってくれるでしょう。お早めに。

引用して返信編集・削除(未編集)

sato様、ご相談有難うございます。

ご実家の土地建物はお父様の名義という前提でお話ししますと、「認知症を疑われて検査を受ける」との内容が心配です。というのも、売却の「登記」を行う際には司法書士による「本人の意思確認」が必要となります。
これはご自身(名義人)の名前・住所・生年月日をはじめ、この不動産を所有していることの認識や、売却する意思などを司法書士が確認するのですが、万が一、いずれか(または複数)の問いに答えられず「判断能力が不十分」と司法書士が判断した場合は登記手続ができないため、売却することができません。

ですが、家庭裁判所による「成年後見制度」を利用することで売却が可能となります。この制度は認知症の方など判断能力が不十分な人の財産管理などを行う後見人(法的な代理人)や監督人を家庭裁判所が選任する制度です。これにより、後見人を介してお父様の財産を管理することで不動産の売却もできます。
但し、成年後見制度を利用するためには数ヶ月の期間を要することや、後見人または監督人となる弁護士への報酬が毎月必要となること、本人がお亡くなりになるまで途中でやめることができないなど、場合によってはデメリットとなる要素も含んでいることがあります。

この制度は煩雑な部分も多いため、まずは不動産会社に相談して司法書士を紹介してもらい、相談しながら利用の要否を判断することをお勧めします。
その際も、なるべく成年後見制度を利用した案件を取り扱ったことのある不動産営業を選んでください。sato様の心情をある程度理解できることもあるので、安心して手続きを進めることができると思います。

大変なこともあるかと思いますが、良い結果となることをお祈りいたします。

引用して返信編集・削除(未編集)

訪問査定はどこを見るか

戸建を売りたいので査定を頼もうと思っています。訪問査定をしてもらう場合、具体的にどういうことをするのですか。クローゼットや押し入れの中、シンク下など細かい所まで念入りに見られるのでしょうか。物置のように使っている部屋があったり、外の勝手口の周りにも物がたくさん置いてあるんですが片付けたり、換気扇の掃除などもしておいた方がいいんですか?

引用して返信編集・削除(未編集)

スナガ様

お問合せいただき、誠にありがとうございます。
大切な財産を第三者に査定されること自体、大変ご不安だと思います。
細かい所まで見られるのは、気持ちの良いものではありませんね。

結論からお伝えしますと、お部屋は普段通りのまま拝見させてください。
当社では、室内を細かく見ることより下記の内容を重点に確認させていただきます。

①査定をご希望された経緯
ご家族人数の増減やお引越しをお考えなった理由、資金計画のお考え、いつまでにご売却するかなど。
購入希望者は売却される事になった理由を必ず確認されます。
もしネガティブな経緯だとしても正直にお聞かせいただけますと助かります。
新たな購入者様に対して価値を下げるご説明の仕方は致しません。
もしネガティブな売却理由があれば、販売価格設定時にマイナスの要素を含めた
価格設定をご提案させていただきます。

②不動産を取得された経緯
所有されるまでの歴史を是非ご教示ください。
建築時こだわった間取、水回り、どの様な土地だったのかなど。
先代から引き継がれたお土地でしたら、どの様なお暮しだったかなど。
その土地や建物の歴史を知る事で、調査内容やご近所との関係性を把握し
できる限りのトラブルを未然に防ぎます。

③建物をどのように使われていたか
ペットがいたのか、愛煙家のご家族がいらっしゃったか。
雨漏りの跡が壁や天井にあるのか、湿気によりカビが発生しているか、など
ご自身では気付かない臭気、汚損、破損の有無を確認いたします。
ご案内する前にハウスクリーニングの施工を
ご案内させていただく場合がございます。

④売却時に必要な書類の有無
建物・土地の権利証(登記識別情報)、建築図面の有無、売買契約書
建築請負契約書、建築確認済証の有無、ご近所との取り決め書類
※書類の有無で購入者様が金融機関から融資できる金額が変わります。

⑤建物を新築されてからの修繕履歴
外壁塗装、屋根の補修、シロアリ駆除の履歴、給湯器交換の有無、
水回りの交換の有無、建物メンテナンス状況など

⑥購入される方が将来修繕する箇所
この内容は⑤を把握した上で、不動産会社が購入者様へご説明します。

チェック項目が多いですが、まずはお気軽にお話を聞かせてください。
販売戦略や見せ方はプロである担当にお任せください。

最後にスナガ様の財産を大切に取り扱う担当に、出会えることを願っております。

引用して返信編集・削除(未編集)

スナガ様

訪問査定を依頼したらどういうことをするのか?とてもきになりますね。
建物の隅々まで見るのか?さっと雰囲気だけを見るのか?
そして、少しだけ話がそれますが訪問査定をしたら
訪問した営業マンがどこを見るか?をチェックしてください。

訪問査定時にどこをチェックするかも大事ですが、
もっと大事なのは実際に検討者がどこを見るかが大事です。
普段から整理されていることが理想ではありますが、
これを機に全体的に整理整頓されると良いですね。

私は見せたくないと言われれば見せないリスクと見せるメリットをお伝えしておりますが、
『見せない=何かあるのでは?』と勘繰られてしまいます。
訪問査定時は汚くても良いですが、ありのままをお見せして
その後どのようにするべきかアドバイスもらうと良いです。

よって訪問査定時に担当者が不動産をよく見ないで査定書を出し、
価格ありきで話すようであれば別の不動産業者に依頼をすると良いです。
掃除については日頃からきれいにしておくことがベストですが、
基本的には掃除の必要性があるかどうかも訪問査定時にアドバイスもらうようにしてください。

最終的にはあなたの不動産を気に入った方が購入します。
愛着ある家であればそれは相手にも伝わるし、その場しのぎで取り繕ってもやはり伝わってしまいます。
どこを見ますか?と聞かれると隅々まで見る人もいれば、パッと見て終わりの方もいます。
訪問査定でどこを見られるかよりも、自分が買主だったらどこが気になるかを考えてみて
少なくともそこはきれいにしましょう!

そして改善箇所は営業マンと何をしておくかを打ち合わせしていくと良いです。
営業マンにはありのままを見せるところから始めて、
その時に営業マンがしっかりとチェックしてくれているか営業マンをチェックことがベストです。

引用して返信編集・削除(未編集)

スナガ様お問合せありがとうございます。

査定額といっても、買取価格なのか?強気の販売開始価格なのか?このくらいの期間で売却になるであろう価格なのか?予想される最低売却価格なのか?様々な査定額がありますので、売却をお願いする際は、査定価格について明確に説明できる不動産業者にお願い下さいね。
ちょっとしたアドバイスでした。

さて、本題の訪問査定は具体的に何をするのか?という事です。
建物解体ではなく、中古住宅として販売可能という前提で・・・
弊社では、
①聞き取りや書類のご確認
 売却の経緯やお考え、近隣状況、建築当時の申請書、図面、売買契約書、権利証等々
②室内の確認
 各お部屋の壁・天井・床等の劣化状況、エアコン・照明等の状況、窓廻り・建具等の状況
 クローゼットや押入の中も見せて頂きたいところです。
 カビや腐食などがある、破損個所がある等は、状況によってはマイナスになりますね
③水廻りの確認
 キッチンは、システムキッチン・換気扇等の状況
 年式はいつなのか?使用していて不具合等があるか?油汚れ、腐食、臭気等はどうか?
 お風呂・トイレも同様に使用していて不具合等があるか?メンテナンス状況等
 給湯器についても確認します。年式・性能等、使用に関して不具合等はどうか?
④床下が覗ける箇所があれば確認します。
⑤雨漏りの跡などが見受けられれば、天井裏を確認する事もあります。
 後日、改めて確認する場合もあります。
⑥和室があれば、床の間、柱なども確認します。
⑦その他、床の軋みやお部屋の角の隙間なども確認します。
⑧建物外廻り
 サッシ廻り、屋根の現状・メンテナンス状況、外壁の現状・メンテナンス状況、基礎の状況等
⑨敷地・外構の状況
 塀等の状況、お庭があれば現状や手入れ状況
ざっとのご説明ですが、こんな事を確認します。場合によっては、イレギュラーな事が発生する事もありますが。

訪問査定をご依頼するにあたり、常日頃のお手入れをして頂いていれば全く問題はありませし、
物置内荷物の移動等片付けて頂く必要もございません。査定時に、確認したいところがあれば、
移動させて頂く事もありますが、物がたくさんあるからといって、査定に影響はありません。
無理のない範囲で、ご準備頂ければと思います。

引用して返信編集・削除(未編集)

立地については建物内に入らずとも分かりますから、訪問査定の目的は建物の評価にあります。
評価には2種類ありまして、建物の良いところはアピールポイントになりますし、ダメなところは、予め把握することで引き渡し後のトラブルを回避することも可能になります。
既存住宅瑕疵保険に加入することを考えているなら、なおさら水漏れや外壁のクラックなどを気にする必要があります。
経験上、大手の不動産会社による訪問査定は建物内をさらっとしか見ていかなかったというご意見を聞くことが多いです。
訪問査定にきた担当者の動きを観察することも重要になります。
当社の場合は、売主様にとって思い入れのある不動産の「売り」になるところを見つけることが第一で、不具合箇所を見つけて予め対処できることであれば対処するし、対処できないほどのことであれば、隠さずに提示することで引き渡し後のトラブルを回避することに繋げるように考えております。
表面的なキレイさはもちろん大切なので掃除や片づけられるものは片づけた方が良いです。
質問とは少しズレてしまいますが、査定される建物が本質的な問題を抱えているのかどうかを見てもらえる営業担当者に出会えることが大切なことでもあると考えております。

引用して返信編集・削除(未編集)

適正価格の根拠

自宅の売却を検討していて、そろそろ査定を頼もうかというところです。色々調べていく中で、複数の会社に頼むと査定額に差が出ることや、査定額が高いだけで選ぶとなかなか売れないので適正価格がよいというのは分かってきました。

そこで質問なのですが、査定額の根拠を聞いて納得できる説明があるか確認しましょうとのことですが、査定額に差があった場合、説明されてそれらしいことを言われたら素人なのでそれぞれ納得してしまい、判断できなくなるんじゃないかと心配しています。査定は2~3社に頼もうと思っているのですが、査定額の根拠と言うのはどういう感じで説明されるんでしょうか。質問してみた方がいいことや、査定してもらう不動産会社を選ぶポイントも教えていただけますとありがたいです。

引用して返信編集・削除(未編集)

松矢様


確かに複数の会社からそれらしい説明を受けると混乱されますよね。
査定額の根拠を示すという意味では、三つ査定方法があります。


①取引事例比較法
   近隣の取引事例を収集して、各物件の内容を比較して査定します。



②原価法
   建物の再建築価格を推定して、築後年数により償却を計算して現在価値を計算します。
   償却年数を木造なら22年とかとする場合が多いです。

③収益還元法
   アパートなど賃料が得られる場合に使います。

②は物件価値を算出するためであり、③は投資目的の収益性を算出する方法です。松屋様のご相談はいくらで売却できるかを相談するということでしょうから、①の方法で査定額を提示されます。


各社に話を聞かれる場合に、現在近隣で売りに出されている物件の価格を元に説明をするだけでは無く、いつまでに売却をしたいのかと言うご希望に応じて査定額を提示してくれる人であるかどうかが大事です。


早く売る必要があるのか?期間的に余裕を持てるなら売却活動を開始してから実際に売却が出来るまでのスケジュールに応じた査定額の説明をしてくれる人であるか?
説明が曖昧と感じる会社には任せない方が良いでしょう。

引用して返信編集・削除(未編集)

松屋様

不動産査定は適正価格が良いというところまでご理解いただいていると説明しやすく助かります。
車の査定のように不動産も買取があります。
この場合は1円でも高い方が良いですが、
一般的に言われている査定額は仲介をして売却する目安額が査定額となっております。

本題ですが査定額の根拠はあるようでないと思ってください。
不動産鑑定のように取引ではなく評価を求めている場合は
しっかりした根拠の元に金額が算出されます。
しかし一般的な不動産取引の場合は人気の需要や不動産の状態によって変わります。
鑑定評価よりもかなり高く売却できることもあればその逆もあります。
これが査定額が定まらない理由です。

ほとんどの営業マンが近隣の競合物件がこの金額だから
あなたの不動産の方が間取り的に需要があるからや広いから等で
感覚的な説明をされると思います。
査定額に間違いがなければ経験豊富な分、大きくずれないかもしれませんが、
査定額が適正価格と離れていた場合にきっと迷われてしまうと思います。

よって、査定額の基本ベースは3社に依頼するなら2番目に高いところ、
2社にお願いするなら安い査定額を出したところの方が真実に近い可能性が高いです。

私はいつも一番最初に営業マンの誠実さを見るようにお話ししますが、
他の人(会社)の悪口を言わない(囲い込み等の事実を告げるのは悪口ではない)担当者が
第一ハードルクリアだと思います。

現代はAI機能で基本的な金額が算出されます。
大きなずれが出ないはずなのに出ている場合は数字の調整をしていると見ましょう。
査定額の差は最大で1割程度のズレまでは許容範囲です。

すぐに売れる金額なのか長期戦で勝負する金額なのかで考え方が違うからです。
魔法の一言のように査定された営業マンに『囲い込みはしませんよね?』
『囲い込みをしたらどのようなペナルティを考えていますか?』と最後に聞いてみましょう。
囲い込みの有無は他の不動産屋に聞けばわかるので、簡単に判断できるので安心してください。

引用して返信編集・削除(未編集)
合計39件 (投稿10, 返信29)

ロケットBBS

Page Top