相続した土地を分けて売りたい
相続したまま空き地になっている100坪の土地を分筆して売却できないかと考えています。100坪だと住宅には広すぎてなかなか売れなそうなのと、分けて売った方がそのまま売るより多少でも高い金額になると思ってのことですが可能でしょうか。
色々調べていると宅建業にあたるから個人でやるのはNGと言う記載もあれば、問題ないあるいは時期をずらして売れば大丈夫という意見もあり困惑しています。最終的に不動産屋に相談はするつもりですが実際のところどうなんでしょう。事情があって売却はしますが受け継いだ大事な土地で後悔したくない気持ちも大きいので、売るにあたってのアドバイスなどもいただけると助かります。
ろん様
初めまして。ご相談ありがとうございます。
一般的な考えになってしまいますが、１００坪のお土地が住宅地にあるなら分けた方が、商業地にあるなら一括の方が高く売却できることが多いです。
ろん様が危惧されているように、個人が土地を分割して売却をすると、反復継続の取引をみなされ、宅建業に触れてしまう場合がございます。この反復継続については、各行政区によって厳しさが異なります。そのため、ろん様ご所有のお土地のある地域が、厳しい地域か、そうでない地域かを、お調べいただいたり、その地域の都道府県庁の不動産業グループへお問い合わせいただく必要があります。
これらを踏まえて場合分けしてお伝えいたします。
１．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに厳しい地域の場合
お土地が都会にあり、１００坪一括での売却が難しい場合は、建売業者さんなどに売却。
お土地が田舎にあり、１００坪一括での売却がし易い場合は、個人の方へ売却。
２．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに寛容な地域の場合
２回に分けて売却しても良いと思います。契約の時期が分かれて良いですが、同一年内にお引渡しする。
もしくは、最低でも１年は取引を開ける必要があります。
リスクとしては、今年１０の価値で売却できた物件が、翌年は８－９の価値になる可能性があります。
建売分譲が盛んな地域であれば、一括で９ー１０の価値で売却できると推測されます。
３．お土地が商業地にある場合
１００坪一括で、個人や法人の方へ売却。
ざっと、この３パターンになると思います。
そして一番大切なことは、ろん様のお土地がある地域にある不動産会社さんにお問い合わせをし、法令に基づいてしっかりとした提案をしてくださる不動産会社さんを見つけ、その会社と二人三脚で売却の作戦を立てることになります。必ずその地域ごとに素晴らしい不動産会社がおります。良い不動産会社が見つかることを心から願っています。ご参考になれば幸いです。
ろん様
上記内容確認させて頂きました。相続した土地のご売却との事ですが、ろん様の仰る通り宅建業をお持ちでない一般の方が土地を分筆し、反復継続で2区画を販売することは基本的に宅建業での禁止行為となります。
仰る通り【売主様は高く売れること】を望むことは誰しも一緒です。
またろん様のご相続した土地の地域性等もございますので、私からの返答としては先ずはその土地の地域の不動産会社数社周り、各社の見解を聞いて見ることが大切ではないかと思います。
他の回答者の返答にもございましたが、都心部なのか地方なのかでも土地の内容（価格）が変わってきます。
弊社周辺地域では100坪を一括で購入したいと言うお客様も多数いれば、逆に都心部であれば100坪を2分割・3分割して販売（その場合は基本的には不動産会社へ売却となるかと思います）
このスレッドにて的確なお答えは出来ませんが、ろん様の所有の土地の所在地で販売の仕方（一括売りでの仲介）なのか、都心部で仲介一括売りではなかなか買い手が見つからない場合もございます。
その点を踏まえ、同じ事を書き込みますが、先ずは所有地周辺の不動産会社を（出来れば5社程度）回り、相対的にどの様な売り方が良いかプロに確認することが初歩的ですが、良いのでは無いかと私は思います。
但し中には宅建業法スレスレの見解を示す業者もいますので、全てを鵜呑みにされず、最後まで心配であれば県庁等の宅建業課等へ直接連絡して宅建業法違反にならない様確認も必要かと思います。
ろん様、この度はご相談ありがとうございます。
ご相談いただいた内容から少しでも高くというお気持ちが
営利を目的とすると見られるようであれば宅建業の範囲になる可能性があります。
営利という表現を使ったのは色々と工夫が必要になってくるという意味合いとなります。
色々な意見があるのは、
行政によってルールが違うので色々な意見が出てしまっているのだと思います。
ご相談いただいた空き地が東京のど真ん中なのか、
地方の田畑なのかでも100坪に対する考え方が変わってしまいます。
私の身近な地域で考えた場合、
一番可能性が高く個人で売却できる可能性があるのは時期をずらすという方法ですが、
1～2年程度ずらす時期が必要です。
その間に相場が変わってしまい、それこそ安くなってしまっては
何のために分筆して時期をずらしたのか意味がなくなります。
特定した物件が分からないので安易なことが言えず申し訳ございませんが、
100坪ほどあるボリュームの土地は買取り後に分譲している不動産業者に売却するのが一般的です。
ビルが立ち並ぶ商業地でビルを建てる目的の方がターゲットにできそうな立地であれば
不動産業者じゃない方が高く売れる確率はグンと上がります。
それでも小さい土地と坪単価だけを比較すれば割安感は感じてしまうのではないかと思います。
受け継いだ大事な土地ということであれば、
売却後に数棟の雰囲気良い住宅を建てて再販売する業者か、
商業地であれば上記のようにビルを建てる方への売却が良いのではないでしょうか？
不動産価格が上昇している今であれば業者の買取額も想像と違い
かなりの高値で売却できることもあります。
（現実には一部の地域以外はどの地域も下降気味というのが正直な意見です）
今回のポイントとして、
需要のあるエリアなのか？住宅地なのか、商業地なのか？
まずはここを抑えたうえで不動産屋に相談してみると良いです。
金額の話だけでなく、地域に則した販売方法を提案してくれる営業マンに任すのが一番良いですね。
同じ不動産でも地域によって本当に戦略は変わります。
不動産は得をすることよりも損をしないように
親身になって活動してくれる信頼できる営業マンにお願いすることを
重点にすればきっと望まれる結果になるはずです。
