街の不動産ポータルTUNAGERUツナゲル質問掲示板

松矢様


確かに複数の会社からそれらしい説明を受けると混乱されますよね。
査定額の根拠を示すという意味では、三つ査定方法があります。


①取引事例比較法
　　　近隣の取引事例を収集して、各物件の内容を比較して査定します。



②原価法
　　　建物の再建築価格を推定して、築後年数により償却を計算して現在価値を計算します。
　　　償却年数を木造なら２２年とかとする場合が多いです。

③収益還元法
　　　アパートなど賃料が得られる場合に使います。

②は物件価値を算出するためであり、③は投資目的の収益性を算出する方法です。松屋様のご相談はいくらで売却できるかを相談するということでしょうから、①の方法で査定額を提示されます。


各社に話を聞かれる場合に、現在近隣で売りに出されている物件の価格を元に説明をするだけでは無く、いつまでに売却をしたいのかと言うご希望に応じて査定額を提示してくれる人であるかどうかが大事です。


早く売る必要があるのか？期間的に余裕を持てるなら売却活動を開始してから実際に売却が出来るまでのスケジュールに応じた査定額の説明をしてくれる人であるか？
説明が曖昧と感じる会社には任せない方が良いでしょう。

松屋様

不動産査定は適正価格が良いというところまでご理解いただいていると説明しやすく助かります。
車の査定のように不動産も買取があります。
この場合は1円でも高い方が良いですが、
一般的に言われている査定額は仲介をして売却する目安額が査定額となっております。

本題ですが査定額の根拠はあるようでないと思ってください。
不動産鑑定のように取引ではなく評価を求めている場合は
しっかりした根拠の元に金額が算出されます。
しかし一般的な不動産取引の場合は人気の需要や不動産の状態によって変わります。
鑑定評価よりもかなり高く売却できることもあればその逆もあります。
これが査定額が定まらない理由です。

ほとんどの営業マンが近隣の競合物件がこの金額だから
あなたの不動産の方が間取り的に需要があるからや広いから等で
感覚的な説明をされると思います。
査定額に間違いがなければ経験豊富な分、大きくずれないかもしれませんが、
査定額が適正価格と離れていた場合にきっと迷われてしまうと思います。

よって、査定額の基本ベースは3社に依頼するなら2番目に高いところ、
2社にお願いするなら安い査定額を出したところの方が真実に近い可能性が高いです。

私はいつも一番最初に営業マンの誠実さを見るようにお話ししますが、
他の人（会社）の悪口を言わない（囲い込み等の事実を告げるのは悪口ではない）担当者が
第一ハードルクリアだと思います。

現代はAI機能で基本的な金額が算出されます。
大きなずれが出ないはずなのに出ている場合は数字の調整をしていると見ましょう。
査定額の差は最大で1割程度のズレまでは許容範囲です。

すぐに売れる金額なのか長期戦で勝負する金額なのかで考え方が違うからです。
魔法の一言のように査定された営業マンに『囲い込みはしませんよね？』
『囲い込みをしたらどのようなペナルティを考えていますか？』と最後に聞いてみましょう。
囲い込みの有無は他の不動産屋に聞けばわかるので、簡単に判断できるので安心してください。

wing0505様
不動産取引には欠かせない実はとても重要なご質問ですね。
営業マンとのやり取りや出会い方で見極め方は違うのですが、ポイントをお応えさせていただきますね。
①メールの返信が遅い、又は来ない・・・これはトークが上手でも信頼しない方が良いです。
②メールのやり取りに進展がない・・・会話の中身が的外れ、これも信頼できないですね。
③自分都合でやたらとお店に来店させたがる・・・実は強引なタイプなので来店しない方が賢明です。
④物件の説明ができない・・・「どうですか？」、「なにが？」と求めた回答が得られない。
⑤物件のマイナスポイントの話をしない・・・契約できれば良いという考えが強い。
⑥転職回数が多い・・・夢があっての転職と会社に文句ばかりの転職は違います。後者の転職は本当に付き合わない方が良いです。
⑦奥様の話を聞かない・・・家族という見方をしていないのは信頼できませんね。
⑧売却でも購入でも資金計算ギリギリのプランを前提に話をする・・・これは危険です。
⑨わからないが言えない・・・お客様としては全てを答えて欲しいと思いますが、分からないことはわからない、宿題としてすぐに確認をして回答する。これが大事で、適当な回答をする人は全てが適当です。
⑩結論が決まっているのにその話を出し惜しみする・・・結論を納得させるために色々な話をして纏めようとします。必要な説明とは違います。
⑪お客様の希望の依頼方法ではなく、とにかく自己都合の専任媒介を薦める・・・全ての媒介の種類には良し悪しがあります。お客様のご希望に寄り添えるかはとても重要です。
⑫とにかく自己都合で結論を急かす・・・考える時間を与えない手法は昔からある悪しき習慣です。これで嫌な思い又は後悔された人は嫌と言うほど見てきました。
⑬話の中でやたらと駆け引きをしてくる・・・売り上げのためにはお客様を納得ではなく説得してすぐに結論につなげようとします。お客様のためではなく自分（営業マン）のためです。
⑭最後は相性・・・上記のポイントは抑えておくべき事項ですが、そのうえで一番大事なのは相性です。相性が良ければ取引後も末長いお付き合いができ、不動産と言ったら〇〇さん、こういう方との付き合いを大切にしてください。
著書『我が家を売る時も買う時も絶対損しない方法』に掲載しています。よろしければ差し上げますのでぜひ参考にしてください。

wing0505様

「良い営業マンの見極め方・・・」
正直物凄く難しくもあり、逆に簡単でも有ると私は思います。
大手さんや営業マンが多く在する不動産会社は基本的にはノルマや決まった場合の歩合（給与）等が有るため、良いことを言い「とにかく売却物件を取る」と言う概念が正直強いです。

wing0505様、実際に私の私見ですが、良い営業マン（良い会社や良い会社社長）は、無理な営業行為もせず、「適正価格」を必ず提示し、お客様サポートもしっかり行いますが、そこが正直分かりにくい部分かつ、良い会社（営業マン）探しのポイントは、【いかに売主様と歩める会社・営業マン】なのでは無いかと思います。
私事ですが、一括査定サイトに登録している不動産会社は【とにかく売却物件を取りたい】会社だと思った方が良いです。

先ずは売却されたい物件を「無料で物件調査（法定調査）」を行い、その資料一式を頂くこと、そしてAIやその営業さんの私見を踏まえ適正価格を出し、どの様にしたら売りやすいか（中古住宅の場合解体が必要なのか、事前に室内クリーニングをした方が良いか、庭は綺麗にして下さいや室内を理路整然として下さい等）を指南して頂き、しっかり一般媒介であってもレインズ登録する業者（営業マン）が良いと私は思っております。

通常のただ単に売却依頼を受けたい業者で物件調査を徹底的に行う会社はごくわずかです。

また直接お店に出向いても良いですが、その業者の先ずはホームページやブログ、SNSやグーグルマップでの評価や社長の思い等をしっかり確認する事をお勧め致します。

そして納得出来る会社があれば、メールやLINE等で連絡し、その返答でも良い会社（良い営業マンなのか）も多少分かると思います。

営業マンとの良いお付き合いに関してはメールやLINE等で互いに常に本気の思いをやり取りする事で、互いの考えをぶつけ合う事も必要だと思います。
私は年間100件前後の売却査定依頼・買取依頼等を受けますが、全てのお客様へ物件調査（法定調査）を行い遠方の方であれば宅急便でしっかり調査報告書・査定書を送ります。

その後はお客様の判断になると思いますが、前述しましたが、「とにかく売却を急かす会社」や「相場より高値でお客様に嘘を付いてでも受託（売却依頼）を取る会社」は避けた方が良いですね。

wing0505様

質問掲示板への投稿有難うございます。
『信頼できる営業の見極め方』という事ですね

ご質問にある
「どういう所で具体的に判断できますか」と言う事ですが、最終的には話をしてみて、その営業マンをどう感じたか？っていう感覚的な事になってしまうと思います。
と言いますのも、当方にも色々な業種の方が営業に来られますが「信頼出来そうだな！」と感じるのは“話をしてみた感覚”なんです。　
ただ最低限の身だしなみ、例えば　私ならばシャツのボタンは一番上まで留めてるか？　とかは見てしまいます。ビジネスマンとしての身だしなみは大事だと思います。　
また、「一生懸命頑張ってくれるか知識や経験があるのか肝心なところはすぐには分からない」おっしゃる通だと思います。
見極めるのは難しいと思いますが、こう言う質問をしてみてはいかがでしょうか？
長く不動産営業をしてるベテラン営業マンなら「貴方の成約で、紹介やリピートのお客様の割合はどのくらいですか？」って　3割以上あればお客様に喜んでいただける良い仕事をする営業マンだと思って良いのではないでしょうか。　まだベテランの域に達していない若い営業マンには「貴方の記憶に残る　お取引ってどんなモノでした？」って　スラスラ答えられて内容的に、お客様、営業担当双方吉って話なら良い営業マンでは無いでしょうか？
「営業マンとのうまい付き合い方」とも質問がありますが、任せる以上は信頼する事が大切だと思います。　不動産営業マンも人ですから　信頼して任せもらったら、期待以上の働きをしようと一生懸命頑張るものだと思います。

wing0505様の質問の答えになりましたでしょか？　参考にしていただければ幸いです。

最後に一番大切なこと　【宅地建物取引士】を持っているのは必須だと思います。　
運転は上手いけど免許持ってないドライバーの車には乗らないでしょ　それと一緒です、不動産を生業にしてる以上【宅地建物取引士】は必須です。　持っていない事の言い訳をする余地は有りません。

wing0505様

質問掲示板への投稿有難うございます。
『信頼できる営業の見極め方』という事ですが、ご質問の通り信頼できる営業かどうか、肝心なところはすぐには分かりませんよね。少なくとも、相談していて不快に感じないことは当然かと思います。

では、もし自分が売却の依頼をしたいと思える営業を考えてみました。
売却をするのですから、いくらで売却できるか、どのくらいの期間で売却可能か質問すると思います。
価格については、査定の金額についての明確な根拠、ビジョンがあるか見極めます。
ただ単に、高いまたは安い査定価格という事ではなく、「こうゆう理由なのでこの査定額です」と説明できるかどうか、こちら側の意向（仲介で売却してほしい・買取してほしい）を考慮しての価格なのか、メリット、デメリット共に説明できるかどうかですね。

また、売却するためのストーリーを確認すると思います。
何の根拠もなく、「とりあえず市場に出してみましょう」なんて話は論外です。
仮に高く売りたいという意向があったとしたら、現在の市場価格が、このくらいなので、この期間の価格はこれくらいで募集しましょう。但し市場より高い価格なので・・・など明確に説明できるかどうか。

説明を受けた結果、信頼できたかなという事であれば、売却をお願いします・お願いされましたという『媒介契約』を不動産業者と結びます。３種類の契約方法がありますが、いずれも契約の期間が３か月以内と定められていたり、定めることが出来ます。この媒介契約は、とても重要です。説明なしに契約を進める業者がいれば、仮に信頼できると思ったとしても止めた方が良いと思います。無事に媒介契約を結び、実際の売却活動に入りますが、最初の３か月間で最終的に、信頼できる営業かどうか見極めることが出来ると思います。
媒介契約は、あくまで依頼者からの申し出により更新できるものですので、信頼できないと感じた場合は、更新しない選択があります。

メリットもデメリットも、はっきり伝えてくれる、売却の明確なビジョンを持った、何でも相談出来る営業に出会えると良いですね。誠実に活動している不動産業者は、同じ考えの業者とお付き合いしております。どちらのエリアでの売却をお考えか分かりませんが、最初のお問合せ先として参考にして頂ければと思います。

wing0505さん、こんにちは。
アイホームズ株式会社の飯牟礼です。

不動産売却では、会社ではなく人で選ぶことが一番大切なことはご理解されているようですね。
不動産の売却はなかなか経験することは多くないでしょうから、不安になる気持ちはよくわかります。
自動車の購入等であれば何度か経験されている方も多いのではないでしょうか。私は経験上、やはり営業マンで選ぶことが多いです。その方が後々相談しやすいですしね。
自分と気の合うタイプの営業マンかどうかは優先して判断材料にして良いと思います。

二番目に大切なことは、査定価格の根拠をわかりやすく説明できる営業マンかどうか。
売主としては少しでも高く売りたい気持ちがあるのは当然です。しかし相場からかけ離れた価格設定をしても、時間が経過して値下げを繰り返す事になりかねません。
ドラマや映画ではないのですから「私が高く売ります！」では説得力がありません。
不動産それぞれの特徴があるでしょうから、メリット・デメリットを判断して少しでも高く売るためにはどうしたら良いかアドバイスをしてくれる、プロデュース能力のある営業マンであれば、経験が豊富で良い営業の証と見なして良いかもしれません。

また営業マンを多く抱える大手不動産会社などでは、媒介契約（売却を不動産会社に依頼する契約）を月に何本取れるかを競うような会社もあるようです。その不動産を売るということよりも、自社との媒介契約を結ぶことを優先することも珍しくありません。
その為に「査定」という言葉を使って高値を提示してくることがあります。
これは正しくは査定ではなく、誘い文句です。
あまりにも高い価格提示をしてくる会社には注意してください。
そのためにもご自身で相場を知ることは大切ですから。この「tunageru」サイトを利用することも良いと思います。
最後に営業マンとの付き合い方についてですが、信頼できる営業マンを見つけることができたのならば、全面的に「お任せ」するのが良いと思います。任せられたのならば精一杯の努力をして、売主様に満足いただけるように仕事をしてくれることでしょう。
そうすれば一ヶ月に一度も連絡がないなんてとは起こらないと思います。

Jumo様

ご返信遅くなってしまい申し訳ございません。
早速ですが、位置指定道路の持ち分がないとのこと。実はこういう話は不動産取引でよくある話となります。
悪意あるケースもあれば当時の分譲時が適当だったのか、悪意はないが能力不足だったのか？
色々なケースが考えられるので、順番に整理していってみてください。
①ご実家を購入されたときの資料の確認←道路についてのことの経緯が分かる資料があるかもしれません。
②資料がない場合、利用について時効適用できるかの時期の確認
③持分がなくても対応してくれる金融機関があるのかの不動産業者への相談←私の経験上道路利用する書面の取り交わしがあれば承認されることが多いです。
④持ち分を譲って貰えるかの持ち分者への相談←③と同時的にされるのが良いかと思います。
⑤この交渉に対してご売却が前提であれば信頼して任せた不動産業者の営業マンに動いてもらう←自分でできるできないよりも経験と信頼が交渉の結果に繋がります。
⑥譲って貰う場合は金額に目安があってないようなもの←変に論理的理屈で金額交渉すると破断してしまうことも考えられます。
⑦金額は正直な自分の出せる最大値をちゃんと決め、それを踏まえて営業マンに相談←会社の大小ではなく営業マンの資質がとても重要になります。
⑧最後の最後は近隣の持ち分持っている方に安価でも売却する←最後はこのような考えもあるので、マイナスにはならずに売却はできると思います。

昔の不動産取引は恥ずかしいくらい適当だった取引が多々あったようです。
それをどう立ち回れるか！営業マンの経験とセンス、このようなことがとても重要になってきます。
今回のご相談であればちゃんと立ち回れる営業マンであれば良い結果を出せると思います。

Jumo様

この度は、掲示板へのご相談有難うございます。
所有権の持分のない『位置指定道路』に接しているご実家の売却に関するご相談という事ですが、当社でも数か月前にも取引のお手伝いをさせて頂いたばかりです。地域や購入される方が利用する金融機関等によって対応が変わることがあるのが現状の様です。

最終的には、Jnmo様のご実家がある地域の信頼できる不動産業者にご相談頂く事になると思いますが、当社エリアの状況をお話致しますと・・・

位置指定道路は、行政より許可を得ている道路ですので、公道扱いになりますが、所有者が行政ではない為に、融資の際に、金融機関が万が一に備えて、何らかの対応を必要とします。
その一つが、現在の所有者から所有権の一部を譲って頂く。原則、取得費、登記費用等はご負担となります。
または、書面による対応です。書面の内容は、大きく分けて、通行に関する事、掘削・工事に関する事です。金融機関によっては、書面の雛形（指定の記載内容）がある場合もあります。
現実的には、売主様個人で対応することは難しい為に、売買仲介業務の一環として行っています。

ご購入様の為には、仮に融資を受けない場合でも接道道路が『位置指定道路』の場合は、お取引後に問題が発生しないように、取り決め等がないか調査の上、ご説明や書類の準備等が必要になると思います。売主様買主様が安心して取引出来ますので、結果的にもマイナス評価にならないと思います。

信頼できる正直で誠実な不動産業者は、必ずいらっしゃると思います。いわゆる全国展開しているような不動産業者だから安心で間違いないという事でもないかなと思います。地域に密着した親切な不動産業者も、沢山いらっしゃると思いますので、ご相談してみてください。

信頼できる不動産業者、信頼できる担当者さんに、ご相談下さいね。

ご質問の、持ち分の無い私道【道路位置指定】にご実家が接面していると言うことですが、私のも同様の案件を数回行った事がございます。アドバイスとしては、本当に持ち分が無いからと言って売れないのか、他の不動産会社さんにも聞いていただけるのも良いのでは無いでしょうか？

私の経験（Jumo様の地域の金融機関での確認は必要ですが）では、多くの金融機関で【道路位置指定】を市役所等から指定されている場合、実は銀行の見解が【公道扱い】として扱われる場合が多いです。決して持ち分が無いから売れないということは無いと思います。
本当にローン審査が降りない地域である場合には、近隣のお宅に承諾を得るや、持分を譲っていただく交渉をする等、寄り添ってアドバイスをしてくれる不動産会社もあるはずです。持分を譲っていただく場合には、取得費用・登記費用等が掛かりますので、その件はしっかりと確認した上での手段としてお考えになれば良いのではと思います。

持分無しで売却する場合の注意点としては、その私道に対して規約や取り決め等が定められている場合もありますので、そのへんは近隣の方に伺ってみても良いのではないかと思います。
あとは、対応してくれる不動産会社次第ですが、私道の持分がありませんので、上下水道や排水管の劣化が起こり漏水等のトラブルを回避するために、私道の地権者皆さんから売却前に「道路採掘の同意」を得ておくことで、購入したいと言う方がいらっしゃったら今後に備えた安心な取引である事をお伝えすることが出来ると思います。

親切な不動産会社であれば、持分なしでも大丈夫な金融期間（銀行）の確認、諸々同意書作成のフォローもしてくれますから、このTUNAGERUに加入されている不動産会社が近隣にあるようでしたら、相談してみるとよいと思いますよ！

その他心配ごと等あればいつでもこのTUNAGERUの掲示板にコメント下さい。

ろん様

初めまして。ご相談ありがとうございます。
一般的な考えになってしまいますが、１００坪のお土地が住宅地にあるなら分けた方が、商業地にあるなら一括の方が高く売却できることが多いです。

ろん様が危惧されているように、個人が土地を分割して売却をすると、反復継続の取引をみなされ、宅建業に触れてしまう場合がございます。この反復継続については、各行政区によって厳しさが異なります。そのため、ろん様ご所有のお土地のある地域が、厳しい地域か、そうでない地域かを、お調べいただいたり、その地域の都道府県庁の不動産業グループへお問い合わせいただく必要があります。

これらを踏まえて場合分けしてお伝えいたします。

１．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに厳しい地域の場合
お土地が都会にあり、１００坪一括での売却が難しい場合は、建売業者さんなどに売却。
お土地が田舎にあり、１００坪一括での売却がし易い場合は、個人の方へ売却。

２．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに寛容な地域の場合
２回に分けて売却しても良いと思います。契約の時期が分かれて良いですが、同一年内にお引渡しする。
もしくは、最低でも１年は取引を開ける必要があります。
リスクとしては、今年１０の価値で売却できた物件が、翌年は８－９の価値になる可能性があります。
建売分譲が盛んな地域であれば、一括で９ー１０の価値で売却できると推測されます。

３．お土地が商業地にある場合
１００坪一括で、個人や法人の方へ売却。

ざっと、この３パターンになると思います。

そして一番大切なことは、ろん様のお土地がある地域にある不動産会社さんにお問い合わせをし、法令に基づいてしっかりとした提案をしてくださる不動産会社さんを見つけ、その会社と二人三脚で売却の作戦を立てることになります。必ずその地域ごとに素晴らしい不動産会社がおります。良い不動産会社が見つかることを心から願っています。ご参考になれば幸いです。

ろん様

上記内容確認させて頂きました。相続した土地のご売却との事ですが、ろん様の仰る通り宅建業をお持ちでない一般の方が土地を分筆し、反復継続で2区画を販売することは基本的に宅建業での禁止行為となります。

仰る通り【売主様は高く売れること】を望むことは誰しも一緒です。

またろん様のご相続した土地の地域性等もございますので、私からの返答としては先ずはその土地の地域の不動産会社数社周り、各社の見解を聞いて見ることが大切ではないかと思います。
他の回答者の返答にもございましたが、都心部なのか地方なのかでも土地の内容（価格）が変わってきます。
弊社周辺地域では100坪を一括で購入したいと言うお客様も多数いれば、逆に都心部であれば100坪を2分割・3分割して販売（その場合は基本的には不動産会社へ売却となるかと思います）

このスレッドにて的確なお答えは出来ませんが、ろん様の所有の土地の所在地で販売の仕方（一括売りでの仲介）なのか、都心部で仲介一括売りではなかなか買い手が見つからない場合もございます。

その点を踏まえ、同じ事を書き込みますが、先ずは所有地周辺の不動産会社を（出来れば5社程度）回り、相対的にどの様な売り方が良いかプロに確認することが初歩的ですが、良いのでは無いかと私は思います。

但し中には宅建業法スレスレの見解を示す業者もいますので、全てを鵜呑みにされず、最後まで心配であれば県庁等の宅建業課等へ直接連絡して宅建業法違反にならない様確認も必要かと思います。

ろん様、この度はご相談ありがとうございます。

ご相談いただいた内容から少しでも高くというお気持ちが
営利を目的とすると見られるようであれば宅建業の範囲になる可能性があります。
営利という表現を使ったのは色々と工夫が必要になってくるという意味合いとなります。

色々な意見があるのは、
行政によってルールが違うので色々な意見が出てしまっているのだと思います。

ご相談いただいた空き地が東京のど真ん中なのか、
地方の田畑なのかでも100坪に対する考え方が変わってしまいます。

私の身近な地域で考えた場合、
一番可能性が高く個人で売却できる可能性があるのは時期をずらすという方法ですが、
1～2年程度ずらす時期が必要です。
その間に相場が変わってしまい、それこそ安くなってしまっては
何のために分筆して時期をずらしたのか意味がなくなります。

特定した物件が分からないので安易なことが言えず申し訳ございませんが、
100坪ほどあるボリュームの土地は買取り後に分譲している不動産業者に売却するのが一般的です。

ビルが立ち並ぶ商業地でビルを建てる目的の方がターゲットにできそうな立地であれば
不動産業者じゃない方が高く売れる確率はグンと上がります。
それでも小さい土地と坪単価だけを比較すれば割安感は感じてしまうのではないかと思います。

受け継いだ大事な土地ということであれば、
売却後に数棟の雰囲気良い住宅を建てて再販売する業者か、
商業地であれば上記のようにビルを建てる方への売却が良いのではないでしょうか？

不動産価格が上昇している今であれば業者の買取額も想像と違い
かなりの高値で売却できることもあります。
（現実には一部の地域以外はどの地域も下降気味というのが正直な意見です）

今回のポイントとして、
需要のあるエリアなのか？住宅地なのか、商業地なのか？
まずはここを抑えたうえで不動産屋に相談してみると良いです。

金額の話だけでなく、地域に則した販売方法を提案してくれる営業マンに任すのが一番良いですね。
同じ不動産でも地域によって本当に戦略は変わります。

不動産は得をすることよりも損をしないように
親身になって活動してくれる信頼できる営業マンにお願いすることを
重点にすればきっと望まれる結果になるはずです。

中谷様

初めまして。私は愛知県豊明市にあります、グレイス不動産株式会社代表の鬼頭克郎と申します。
ご相談くださりありがとうございます。

最近は弊社にも離婚による売却の相談が増えていまして、
令和５年だけでも６件、ご夫婦の間に入って、不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
その経験を踏まえ、少しお伝えさせてください。

まず、ＡＩ査定でローン残債を消せそうなのは良かったです。でもＡＩ査定は、周辺の相場から算出した数値になります。一度、きちんとしたお仕事をされている不動産会社２－３社に依頼をして、最低いくらなら売却できるか。を相談されることをお勧めいたします。
売却をしてプラスになれば良いですが、万が一、売却損が出てしまうときに、どうするのかを奥様と予めご相談しておくことも大切です。

次に、離婚届のタイミングですが、売却前でも売却後でも提出は必要なタイミングで大丈夫です。売却前に離婚届を出すと、売却時に住所や氏名が現在と異なっているという登記をする必要が出てきて、司法書士の先生に依頼すると費用が2-3万円掛かります。そのため、何かご事情があり、急いで籍を抜く必要がある以外は、売却後に離婚届を提出される方が多いです。ローンはそのまま支払い続けていただき、売却された後に銀行さんに連絡する形で大丈夫です。ご依頼する不動産会社さんがお手伝いしてくださいます。

最後に、不動産会社の選び方です。まず、ネットなどでマンションがある地域を営業エリアにしている不動産会社を調べて、会社の口コミや、会社のホームページ、代表者のブログなどを参考にして、２－３社に絞り。それからメールやラインでお問い合わせをして、その対応を見て、依頼する営業さんを決めると、成功が近くなります。
この人だったら大切なことも全部話して大丈夫。って思える方に出会えたら最高です。

中谷様のご自宅の売却が上手く行くことを願っています。

中谷様、初めまして。株式会社ハウジングサクセス代表の金子　徳公（かねこ　のりひろ）と申します。
私は離婚案件も多数お手伝いしてきたので、ご相談内容から色々なケースが考えられることから
逆に深く考えず、基本的な考え方でお応えしますね。
まず、AI査定は詳細情報を見ずに近隣及び過去の販売事例から導き出されているので
あくまでも目安としておきましょう。
利益が出た場合というお話しも離婚のように前向きではないお話しの場合、
損益が出てしまった場合のことも考えておくべきと思います。（これは結構大事です）
離婚手続きに伴い売却のしづらさを心配されておりますが、
離婚に向けてのお二人の方向性が同じであれば先に離婚されてもあまり心配されることはないですね。
逆に方向性が逆向きであれば手続き云々の前に法的な話し合いが必要になるので
弁護士さんの助けが必要になることも考えられます。
（安くはないので依頼の有無はしっかり考えてください）
今回は手続きを気にされているのであってご夫婦の認識が一緒という前提でアドバイスさせていただきます。
進め方として、
①AI査定ではなく、しっかりした不動産業者の査定をしてください。（高額査定は要注意）
②銀行は現在の支払いさえできていれば心配ありませんが、
離婚手続きの有無で氏名が変わる場合は変更の手続きの連絡をしておくと良いです）
③不動産会社を決めるにあたり、ネット（メール）等で対面しない段階の相談を
3社程度に査定依頼をして、そのやり取りの中身で依頼先を判断されると良いですね。
決して金額で判断されるようなことだけはしない方が良いです。
得をすることよりも損をしないように考え、
そのうえで少しでも高く売却をすると考えるようにしてください。
とてもナイーブなお話しなので、ここでは触れられないような内容もあるかもしれません。
そのような諸事情もこの人になら話せるという人に最後は依頼をされると良いでよ。

中谷様
初めまして群馬県伊勢崎市限定不動産会社のクリエートハウジングの角田と申します。
上記内容【離婚によるマンション売却】に関してですね。
弊社地域にはマンションはあまりございませんが、一般住宅でご離婚されるお客様も正直多々おりまして、時折中谷様の様なご相談を受けますので、私の私見ですが述べさせて頂きます。

先ずは既に奥様はご実家へ戻られているとのことですが、籍は現状では婚姻関係と言うことですね。
またAI査定上では売却価格（予定価格）で現時点での残債抹消可能と言う点は良かったと思います。
実際残債をカバー出来るローン残高をアンダーローンと言いますが、一般的にこの様なアンダーローンの様な状況のお客様は実は少ない状況ですので、実際売却し債務を売却益で抹消出来る点は宜しいかと思います。

また財産分与のお話しも出来ている模様ですので、その点も良い判断かと思います。

仮に離婚届を先行して提出したとしても、現時点での債務（住宅ローン返済）が変更になるわけでは有りません、借り入れ先金融期間へ例えば2ヶ月後に住宅ローンを返済した場合の残債確認をしっかりしておきましょう。その残債額が売却の指針（売却価格より低いローン残高が分かれば仮に価格交渉の際にも予定がつくと思います）になります。
また離婚届を先行して提出した場合、奥様が名字や住所変更した場合等は、氏名変更登記や住所変更登記等の登記費用等が掛かりますのでその点はご注意願います（取得する書類も多少多いです）。よって奥様と話し合いが出来ており、かつ売却してから離婚届の方が実際はスムーズです。

今回中谷様のご質問内容は、ペアローンでも売却に向けて奥様との話し合い等もまだ出来る状況なのであれば、
①借入先の金融機関（銀行に2ヶ月後位の残債確認）
②その後出来ればご夫妻で（ご無理であればご主人のみでも、もしくは奥様のみでも）信頼おけそうな不動産会社へ行き売却査定依頼し、ご納得出来る（但し一括査定サイト等にはご注意下さい。と言うのも一括査定サイトでは高値取り業者が蔓延っていますので、一括査定サイトはご注意下さい）価格に売却依頼（その際はご主人と奥様の同意価格かつ、媒介契約が必要です）を行う流れです。
③売却開始し始めましたら、常にマンションを綺麗にかつ、なるべく物を処分し、綺麗にしておく必要がございます。その点は委託した不動産会社とお話下さい。