不動産売却に関する質問にTUNAGERU加入の不動産会社代表がお答えする掲示板です。
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相続したまま空き地になっている100坪の土地を分筆して売却できないかと考えています。100坪だと住宅には広すぎてなかなか売れなそうなのと、分けて売った方がそのまま売るより多少でも高い金額になると思ってのことですが可能でしょうか。
色々調べていると宅建業にあたるから個人でやるのはNGと言う記載もあれば、問題ないあるいは時期をずらして売れば大丈夫という意見もあり困惑しています。最終的に不動産屋に相談はするつもりですが実際のところどうなんでしょう。事情があって売却はしますが受け継いだ大事な土地で後悔したくない気持ちも大きいので、売るにあたってのアドバイスなどもいただけると助かります。
ろん様
初めまして。ご相談ありがとうございます。
一般的な考えになってしまいますが、１００坪のお土地が住宅地にあるなら分けた方が、商業地にあるなら一括の方が高く売却できることが多いです。
ろん様が危惧されているように、個人が土地を分割して売却をすると、反復継続の取引をみなされ、宅建業に触れてしまう場合がございます。この反復継続については、各行政区によって厳しさが異なります。そのため、ろん様ご所有のお土地のある地域が、厳しい地域か、そうでない地域かを、お調べいただいたり、その地域の都道府県庁の不動産業グループへお問い合わせいただく必要があります。
これらを踏まえて場合分けしてお伝えいたします。
１．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに厳しい地域の場合
お土地が都会にあり、１００坪一括での売却が難しい場合は、建売業者さんなどに売却。
お土地が田舎にあり、１００坪一括での売却がし易い場合は、個人の方へ売却。
２．お土地が住宅地にあり、分けて売却するのに寛容な地域の場合
２回に分けて売却しても良いと思います。契約の時期が分かれて良いですが、同一年内にお引渡しする。
もしくは、最低でも１年は取引を開ける必要があります。
リスクとしては、今年１０の価値で売却できた物件が、翌年は８－９の価値になる可能性があります。
建売分譲が盛んな地域であれば、一括で９ー１０の価値で売却できると推測されます。
３．お土地が商業地にある場合
１００坪一括で、個人や法人の方へ売却。
ざっと、この３パターンになると思います。
そして一番大切なことは、ろん様のお土地がある地域にある不動産会社さんにお問い合わせをし、法令に基づいてしっかりとした提案をしてくださる不動産会社さんを見つけ、その会社と二人三脚で売却の作戦を立てることになります。必ずその地域ごとに素晴らしい不動産会社がおります。良い不動産会社が見つかることを心から願っています。ご参考になれば幸いです。
ろん様
上記内容確認させて頂きました。相続した土地のご売却との事ですが、ろん様の仰る通り宅建業をお持ちでない一般の方が土地を分筆し、反復継続で2区画を販売することは基本的に宅建業での禁止行為となります。
仰る通り【売主様は高く売れること】を望むことは誰しも一緒です。
またろん様のご相続した土地の地域性等もございますので、私からの返答としては先ずはその土地の地域の不動産会社数社周り、各社の見解を聞いて見ることが大切ではないかと思います。
他の回答者の返答にもございましたが、都心部なのか地方なのかでも土地の内容（価格）が変わってきます。
弊社周辺地域では100坪を一括で購入したいと言うお客様も多数いれば、逆に都心部であれば100坪を2分割・3分割して販売（その場合は基本的には不動産会社へ売却となるかと思います）
このスレッドにて的確なお答えは出来ませんが、ろん様の所有の土地の所在地で販売の仕方（一括売りでの仲介）なのか、都心部で仲介一括売りではなかなか買い手が見つからない場合もございます。
その点を踏まえ、同じ事を書き込みますが、先ずは所有地周辺の不動産会社を（出来れば5社程度）回り、相対的にどの様な売り方が良いかプロに確認することが初歩的ですが、良いのでは無いかと私は思います。
但し中には宅建業法スレスレの見解を示す業者もいますので、全てを鵜呑みにされず、最後まで心配であれば県庁等の宅建業課等へ直接連絡して宅建業法違反にならない様確認も必要かと思います。
ろん様、この度はご相談ありがとうございます。
ご相談いただいた内容から少しでも高くというお気持ちが
営利を目的とすると見られるようであれば宅建業の範囲になる可能性があります。
営利という表現を使ったのは色々と工夫が必要になってくるという意味合いとなります。
色々な意見があるのは、
行政によってルールが違うので色々な意見が出てしまっているのだと思います。
ご相談いただいた空き地が東京のど真ん中なのか、
地方の田畑なのかでも100坪に対する考え方が変わってしまいます。
私の身近な地域で考えた場合、
一番可能性が高く個人で売却できる可能性があるのは時期をずらすという方法ですが、
1～2年程度ずらす時期が必要です。
その間に相場が変わってしまい、それこそ安くなってしまっては
何のために分筆して時期をずらしたのか意味がなくなります。
特定した物件が分からないので安易なことが言えず申し訳ございませんが、
100坪ほどあるボリュームの土地は買取り後に分譲している不動産業者に売却するのが一般的です。
ビルが立ち並ぶ商業地でビルを建てる目的の方がターゲットにできそうな立地であれば
不動産業者じゃない方が高く売れる確率はグンと上がります。
それでも小さい土地と坪単価だけを比較すれば割安感は感じてしまうのではないかと思います。
受け継いだ大事な土地ということであれば、
売却後に数棟の雰囲気良い住宅を建てて再販売する業者か、
商業地であれば上記のようにビルを建てる方への売却が良いのではないでしょうか？
不動産価格が上昇している今であれば業者の買取額も想像と違い
かなりの高値で売却できることもあります。
（現実には一部の地域以外はどの地域も下降気味というのが正直な意見です）
今回のポイントとして、
需要のあるエリアなのか？住宅地なのか、商業地なのか？
まずはここを抑えたうえで不動産屋に相談してみると良いです。
金額の話だけでなく、地域に則した販売方法を提案してくれる営業マンに任すのが一番良いですね。
同じ不動産でも地域によって本当に戦略は変わります。
不動産は得をすることよりも損をしないように
親身になって活動してくれる信頼できる営業マンにお願いすることを
重点にすればきっと望まれる結果になるはずです。
離婚することになって10年前に共有名義ペアローンで買ったマンションの売却を考えています。ネットのAI査定の感じだと売ったお金で残債は支払えそうで、利益が出れば折半で話はついています。妻は実家に戻ってすでに別居しているのですが、離婚届を出すことで売却の手続きが煩雑になったり売却しづらくなったりするのではと思いまだ籍を抜いていない状態です。どのように進めるのがベストでしょうか。銀行に相談に行くのが先か。不動産会社を決めて売却の話を進めていいのか流れも含めてスムーズな進め方を教えてほしいです。
中谷様
初めまして。私は愛知県豊明市にあります、グレイス不動産株式会社代表の鬼頭克郎と申します。
ご相談くださりありがとうございます。
最近は弊社にも離婚による売却の相談が増えていまして、
令和５年だけでも６件、ご夫婦の間に入って、不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
その経験を踏まえ、少しお伝えさせてください。
まず、ＡＩ査定でローン残債を消せそうなのは良かったです。でもＡＩ査定は、周辺の相場から算出した数値になります。一度、きちんとしたお仕事をされている不動産会社２－３社に依頼をして、最低いくらなら売却できるか。を相談されることをお勧めいたします。
売却をしてプラスになれば良いですが、万が一、売却損が出てしまうときに、どうするのかを奥様と予めご相談しておくことも大切です。
次に、離婚届のタイミングですが、売却前でも売却後でも提出は必要なタイミングで大丈夫です。売却前に離婚届を出すと、売却時に住所や氏名が現在と異なっているという登記をする必要が出てきて、司法書士の先生に依頼すると費用が2-3万円掛かります。そのため、何かご事情があり、急いで籍を抜く必要がある以外は、売却後に離婚届を提出される方が多いです。ローンはそのまま支払い続けていただき、売却された後に銀行さんに連絡する形で大丈夫です。ご依頼する不動産会社さんがお手伝いしてくださいます。
最後に、不動産会社の選び方です。まず、ネットなどでマンションがある地域を営業エリアにしている不動産会社を調べて、会社の口コミや、会社のホームページ、代表者のブログなどを参考にして、２－３社に絞り。それからメールやラインでお問い合わせをして、その対応を見て、依頼する営業さんを決めると、成功が近くなります。
この人だったら大切なことも全部話して大丈夫。って思える方に出会えたら最高です。
中谷様のご自宅の売却が上手く行くことを願っています。
中谷様、初めまして。株式会社ハウジングサクセス代表の金子 徳公（かねこ のりひろ）と申します。
私は離婚案件も多数お手伝いしてきたので、ご相談内容から色々なケースが考えられることから
逆に深く考えず、基本的な考え方でお応えしますね。
まず、AI査定は詳細情報を見ずに近隣及び過去の販売事例から導き出されているので
あくまでも目安としておきましょう。
利益が出た場合というお話しも離婚のように前向きではないお話しの場合、
損益が出てしまった場合のことも考えておくべきと思います。（これは結構大事です）
離婚手続きに伴い売却のしづらさを心配されておりますが、
離婚に向けてのお二人の方向性が同じであれば先に離婚されてもあまり心配されることはないですね。
逆に方向性が逆向きであれば手続き云々の前に法的な話し合いが必要になるので
弁護士さんの助けが必要になることも考えられます。
（安くはないので依頼の有無はしっかり考えてください）
今回は手続きを気にされているのであってご夫婦の認識が一緒という前提でアドバイスさせていただきます。
進め方として、
①AI査定ではなく、しっかりした不動産業者の査定をしてください。（高額査定は要注意）
②銀行は現在の支払いさえできていれば心配ありませんが、
離婚手続きの有無で氏名が変わる場合は変更の手続きの連絡をしておくと良いです）
③不動産会社を決めるにあたり、ネット（メール）等で対面しない段階の相談を
3社程度に査定依頼をして、そのやり取りの中身で依頼先を判断されると良いですね。
決して金額で判断されるようなことだけはしない方が良いです。
得をすることよりも損をしないように考え、
そのうえで少しでも高く売却をすると考えるようにしてください。
とてもナイーブなお話しなので、ここでは触れられないような内容もあるかもしれません。
そのような諸事情もこの人になら話せるという人に最後は依頼をされると良いでよ。
中谷様
初めまして群馬県伊勢崎市限定不動産会社のクリエートハウジングの角田と申します。
上記内容【離婚によるマンション売却】に関してですね。
弊社地域にはマンションはあまりございませんが、一般住宅でご離婚されるお客様も正直多々おりまして、時折中谷様の様なご相談を受けますので、私の私見ですが述べさせて頂きます。
先ずは既に奥様はご実家へ戻られているとのことですが、籍は現状では婚姻関係と言うことですね。
またAI査定上では売却価格（予定価格）で現時点での残債抹消可能と言う点は良かったと思います。
実際残債をカバー出来るローン残高をアンダーローンと言いますが、一般的にこの様なアンダーローンの様な状況のお客様は実は少ない状況ですので、実際売却し債務を売却益で抹消出来る点は宜しいかと思います。
また財産分与のお話しも出来ている模様ですので、その点も良い判断かと思います。
仮に離婚届を先行して提出したとしても、現時点での債務（住宅ローン返済）が変更になるわけでは有りません、借り入れ先金融期間へ例えば2ヶ月後に住宅ローンを返済した場合の残債確認をしっかりしておきましょう。その残債額が売却の指針（売却価格より低いローン残高が分かれば仮に価格交渉の際にも予定がつくと思います）になります。
また離婚届を先行して提出した場合、奥様が名字や住所変更した場合等は、氏名変更登記や住所変更登記等の登記費用等が掛かりますのでその点はご注意願います（取得する書類も多少多いです）。よって奥様と話し合いが出来ており、かつ売却してから離婚届の方が実際はスムーズです。
今回中谷様のご質問内容は、ペアローンでも売却に向けて奥様との話し合い等もまだ出来る状況なのであれば、
①借入先の金融機関（銀行に2ヶ月後位の残債確認）
②その後出来ればご夫妻で（ご無理であればご主人のみでも、もしくは奥様のみでも）信頼おけそうな不動産会社へ行き売却査定依頼し、ご納得出来る（但し一括査定サイト等にはご注意下さい。と言うのも一括査定サイトでは高値取り業者が蔓延っていますので、一括査定サイトはご注意下さい）価格に売却依頼（その際はご主人と奥様の同意価格かつ、媒介契約が必要です）を行う流れです。
③売却開始し始めましたら、常にマンションを綺麗にかつ、なるべく物を処分し、綺麗にしておく必要がございます。その点は委託した不動産会社とお話下さい。
