街の不動産ポータルTUNAGERUツナゲル質問掲示板

えな様

始めまして群馬県伊勢崎市限定不動産会社のクリエートハウジングの角田と申します。
上記えな様の住み替えに関して、私の思う節を書き込みさせて頂きます。

マンションの住み替え（弊社地域ではマンションが少ないので戸建てと想定させて頂きます）とのことで「買取保証制度」に関してですが、正直不動産会社でも買取保証を行える不動産会社はこの伊勢崎市でも少ないと感じます。

一般的な私の意見ですが、住み替えは本当に難し決断です。
仲介で販売した場合を考えると、いつお客様が現れるか、またお客様が見つかった場合でも、その後新たな住宅（マンション等）が即見つかるか、見つからない場合は一度賃貸へ住む場合の費用も考えなければなりません。

私も28年この業界におりますが、やはり住み替えはとても大変な事です。

よって、買取保証に関しても仲介（適正価格の70％～80％位）での買取保証を付けて頂ける不動産会社であれば良いと思いますが、正直買取価格が適正価格の70％位であれば、逆に保証を付けていただかずに買取依頼でも良いのかも知れません。

えな様の売却されたいマンションの地域性も分かりませんので、おおまかなご返答で恐縮ですが、まずは地元の信頼をおける不動産会社（当然親身かつ適正価格を算出してくれる不動産会社）を是非見つけて頂き、まずは適正価格を算出してもらうこと、そして急いでいないのであれば、私の経験則ですが、仲介で売れれば当然手取り額も多くなると勘案し、一度賃貸に引っ越す覚悟をもった方が、今後新たな不動産取得でも焦らず良い物件を見つける事も可能なのでは無いでしょうか？

また適正価格で仲介を例えば半年行い、その後売れない場合は買取をして頂く事（今回のご相談内容の買取保証）も平行して考えるべきだと考えます。

最後に、不動産会社は色々な考えを持っており、十人十色ではありませんが、良い会社でも担当者レベルの差が激しい業界です。
一重に信頼おける不動産会社、担当者を見極める事は一般の方からしても難しい事かも知れませんが、えな様がご納得出来る条件や条項をしっかり提示してくれる不動産会社を是非見つけ、納得行ける住み替えが出来ることを願っております。

えな様、ご相談ありがとうございます。

早速ですが、売却をしなければならない期日のような区切りはありますか？
早いに越したことはないですが、
時間的な縛りがなければ買取保証は保証額によると思います。

通常の販売額の他に売れるであろう査定額が納得できているのであれば、
その金額の8割くらい以上の買取額で保証してくれるのであれば安心ですが、
それ以下であれば、他の不動産業者でも買い取れる金額でしょうから、
そこまで期待しなくても良いかと思います。

買取保証額が納得できるのであれば査定額以上で売却ができるはずです。

一点だけ注意点があります。
最近は販売開始額を査定額として算出する業者も多いので、
確実に売れる金額として査定額を出してもらってください。

簡単に考えれば買取保証額が納得できるのであればその金額以上で売却をすれば良いので、
価格の見直しを柔軟に考えておくと良いです。

だからこそ、不動産屋が提案した査定額は販売開始推奨額なのか、
責任持った売り切れる査定額なのかをお聞きすると良いです。

お急ぎの方は買取り又は買取保証、
そうでは無ければ査定額以上で売却することを希望される方が良いです。

販売中の営業マンの報告や戦略で適時判断されると良いですね。

高い査定額からどんどん下げていく手法も見受けられるので、
査定額以下での成約となった場合は、ペナルティを考えているくらい責任を持っているのかを
確認しておくと良いですよ！

はじめまして。株式会社ChapteRの日向（ひゅうが）と申します。
買取保証については、お住み替えの時期、いつまでに住み替えしないといけない、が決まっている場合は、資金計画を立てやすくメリットがあるかと思います。
特にいつまでに、というのがない場合は買取保証をつける必要はないと思いますし、またご所有の物件を売却せずとも購入の融資の組立ができるのであれば、購入を先に決めて一般募集での売却活動でも問題ないかと思います。
買取保証のメリットは資金回収に関する安心感で、デメリットは通常の仲介での募集より価格が下がること、になります。いずれのパターンも査定しておいて損はないと思いますので、仲介査定、買取査定、いずれもお試しいただいてもよろしいかと思います。

kawakami様、ご質問いただき有難うございます。

まず、情報の入手経路についてですが、これは他の回答と同じ内容となってしまうため割愛させていただき、【DMを送ってきた会社を候補に入れてもいいかどうか】についてお答えいたします。

複数社からアプローチが来ているので大変かとは思いますが、まずは各会社のホームページやSNS、クチコミなどを調べてみてください。調べてみるとその会社の理念やマメさや評判、そして担当者の年齢や経歴などが見えてきますので、その中からご自身が良さそうと思える会社を数社に絞り込んで話を聞いてみることをオススメします。
※調べてもよくわからない場合は候補から外していいと思います。

また、各社から話を聞く際に、例えば【媒介契約書】などの大切な書類において、『とりあえずここにサインしてください』などと説明を省く担当者は個人的にオススメしません。
細かくても一つ一つ丁寧に説明してくれる担当者に依頼されることが、取引時のトラブル回避に必ず繋がるはずですので、変に誤魔化したり説明がフワッとしている場合はご注意ください。

以上となります。kawakami様にとって納得のいく不動産売却となることを願っております。

kawakami様、こんにちは。
早速ですが、実は相続手続き後以外にもマンションの所有者等に定期的にDMを送る不動産屋はたくさんおります。

その所有者情報を取得するために多額の費用がかかっているので
業者によってはその費用の回収のために必死で強引な営業を仕掛けてくることは考えられます。
スマートな営業マンもいなくはないですが、そういう営業マンに当たる可能性の方が低いのかな？
と個人的には思っております。

不動産屋の私のところにさえも所有している不動産の売却についてDMが定期的に送られてきますが、そのDMに関してだけ言えば個人的にはお勧めできない不動産屋しかありません。
どちらにしても、この不動産情報が合法的にも売買されていることは事実です。

私は不動産に限らず、こちらが求めていないことに連絡をしてくるモノとはやり取りしないようにしています。
今は便利ですから、まずはネットで評判を調べてから直接問い合わせをして
最大3社程度まで絞って信頼できそうな営業マンに依頼をすると良いと思います。

この時に良いことばかり言う営業は避けましょう！
ネガティブな事ばかり言う営業はある意味一番真実味あるかもしれませんが、
任せるには逆に不安だと思います。

このことを念頭に3社程度の営業マンと話をしてみて
相性の良さそうな営業マンに任せてみると良いと思いますよ。

こんばんは。株式会社ChapteRの日向と申します。
相続後、DMが来る理由としては、一部の不動産屋が登記に動きがあったものを月毎に一括で情報購入しているからです。東京であれば、東京法務局等、行けば情報を購入することが可能です。かつ登記原因を相続、売買、贈与等等絞って情報購入が可能です。
相続が発生すると、少なからず売却される方もいるので、そういった方向けにローラー作戦でDMを送っているものかと思われます。信用度についてはなんとも言えませんが、あなただけに向けたDMでないのは確かです。
以上、お悩みに対しての参考になれば幸いです。よろしくお願い申し上げます。

七見様

早速ですが越境問題はどこの地域でも起こりやすい事例です。
逆に言えばこのような事案の不動産屋の対処の質にもすごく違いが出てきます。

一番のポイントはそのお隣さんがどのような方かです。
二つ返事でどうぞどうぞ切ってください。なんていう人もいれば、
越境していることは棚に上げて勝手に人のもの触るな！
なんていう非常識な対応してくる方もおられます。

ファーストアクション間違えると、トラブルがどんどん大きくなってきてしまうので、
物事を簡単に考えている営業マンにお願いすることは正直危険です。
逆に頭でっかちに考えても行動しないような営業マンも危険です。

交渉事はタイミングも重要ですし、接し方はもっと重要です。
そして枝や落ち葉だけの越境のお話しだけで終わらせるのも実は危険なんです。

枝葉の越境のお話をしているときに、お隣さんには話しついでに解体後にお隣の管が入っていた、
境界ブロックがずれていた等あった場合も協力してくれるように先に快諾に漕ぎ付けておくほうが良いです。

相手方も越境の事実よりも同じようなことを
何度もやり取りすると機嫌が悪くなり険悪なムードになりかねません。

上記のように先のことを想定して動ける不動産屋さんに協力してもらうのがベストです。
一例として測量を兼ねて土地家屋調査士と測量の話のついでに話ができたりと色々とやり方があります。

法律改正で越境していても枝を切ることはできるようにはなりましたが、
大事なのは物理的な事よりもお互いの心情なのでボタンの掛け違いにならないように、
一人で行動せずに不動産屋等経験ある人に相談して解決するようにしてくださいね。

今回のケースで言えば、越境で価格が大きく下がるということよりも、
お隣さんの人間性で価格に影響が出てくることがあると理解しておくと良いです。

誰でもお隣さんやご近所さんとは平穏に暮らしたいですからね。

七見　様

TUNAGERUツナゲル質問掲示板に投稿頂き有難うございます！
(株)不動産企画室土地屋　代表小関が、
弊社でも実際にありました事例等も併せてご回答させて頂きます。

相続された土地に、隣地からの越境物があるケースは少なくありません。
弊社で実際有ったケースは、１０メートルを超える杉の木の枝が越境しており、
枝等が敷地内に降り注ぐという事でした。似ておりますね。

売却目的でしたので、まず始めたことは、隣地の方との現状や経緯の確認です。
少なくとも一番最初は、七見様一人で行うのではなく、売却をご依頼した不動産業者と一緒に伺う事です。
越境していること、前の所有者とどんな話になっていたか等々・・・
場合によっては、全所有者がある程度承諾していたかもしれませんので。
この段階で、良好なコミュニケーションが取れるようにしましょう。

その後は、伐採頂きたい旨の相談や時期等具体的なお話が出来ると思います。
七見様一人で全て解決しようとするのではなく、信頼のできる不動産業者であれば、
適切に対応してくれます。

令和５年４月の民法改正により、越境された土地の所有者が自ら枝を切ることが出来るようになりましたが、あくまでも一定の条件を満たした場合になります。
トラブルになってしまうと、売却に大きな影響が出てしまいますので、安心できる不動産業者にご相談頂く事が一番です。

弊社での実際の事例では、隣地の方にご理解頂き伐採して頂きました。

隣地所有者と良好なコミュニケーションが取れるように、
信頼できる不動産業者と進めていく事が大事だと思います。

Sato様

早速ですが、他の方もお話しされているようにお父様ご本人の意思確認が重要となります。
ちゃんとした判断能力があるのか、なければ成年後見人制度（費用は掛かります）を利用することになります。

お父様本人の意思確認については、どうしても親族の方は大丈夫だと思いたい傾向がありますが、
司法書士が客観的に意思確認しますので、ごまかしは効きませんから売却の相談をする不動産業者に司法書士を紹介してもらうか、司法書士事務所を探して（各地域の法務局近隣に事務所があることが多い）相談してみると良いかと思います。

信頼できると感じた不動産業者であればさらに、過去にこのような事案を経験したことがあるかも確認しておくと良いです。

成年後見人制度を利用しなければならない状況ですとどうしても手続き上、通常の売買手続きよりも時間を要してしまうのでその点はご注意くださいね。

費用の足しということなので、売却価格によっては売却後の譲渡税も発生する可能性もありますので、可能であれば同時に税理士への相談もしておくと良いかもしれません。

Sato様　ご実家の売却は早めの行動を、初期段階ですること。

高齢者施設で何度か売買契約・決済を行っています。認知症の程度にもよりますが、まずは会話が成立つ正常な時にお父様に売却の意思を確認してください。OKならば具体的な状態を司法書士（信頼できる不動産会社に紹介してもらう）に伝え、担当者に売却の準備を早急に進めてもらいましょう。

権利証や実印、通帳・銀行印も実家から持出し（マイナンバーカードや保険証は施設が預かっている）印鑑証明は原則本人が役所に出向けばすぐ取れます。施設で付添い付きの外出なら許可がでるでしょう。相談して下さい。

担当者には早めに契約・決済が可能で安心して取引ができる買主を見つけてもらい施設で会議室など契約場所を予約してください。売却価格の多寡ではなく時間が重要です。

先日、契約・決済前に事前の状態を確認しに施設に行きました。かなり体調は悪かったのですがご子息が売却の説明をし、はっきりと意思が確認できたので司法書士に連絡。念のためスマホ動画も撮りました。親子揃っての画像も撮りました。記念写真にもなりました。

当日は施設の会議室で車椅子の本人とご子息が立会い、署名は司法書士の面前で一緒に手を添えて書き、無事に決済できました。

ご子息からはこれで施設費用の心配はなくなり売却をあきらめないで良かったとのお言葉をいただきました。

まずは、お近くの信頼できる不動産会社に相談しましょう。売却価格だけでなく状況を把握できる担当者がよいですね。

お父様にとっては思い出がいっぱい詰まった家です。大事に話を進めこれからのことをよく話せば記憶と共にわかってくれるでしょう。お早めに。

sato様、ご相談有難うございます。

ご実家の土地建物はお父様の名義という前提でお話ししますと、「認知症を疑われて検査を受ける」との内容が心配です。というのも、売却の「登記」を行う際には司法書士による「本人の意思確認」が必要となります。
これはご自身（名義人）の名前・住所・生年月日をはじめ、この不動産を所有していることの認識や、売却する意思などを司法書士が確認するのですが、万が一、いずれか（または複数）の問いに答えられず「判断能力が不十分」と司法書士が判断した場合は登記手続ができないため、売却することができません。

ですが、家庭裁判所による「成年後見制度」を利用することで売却が可能となります。この制度は認知症の方など判断能力が不十分な人の財産管理などを行う後見人（法的な代理人）や監督人を家庭裁判所が選任する制度です。これにより、後見人を介してお父様の財産を管理することで不動産の売却もできます。
但し、成年後見制度を利用するためには数ヶ月の期間を要することや、後見人または監督人となる弁護士への報酬が毎月必要となること、本人がお亡くなりになるまで途中でやめることができないなど、場合によってはデメリットとなる要素も含んでいることがあります。

この制度は煩雑な部分も多いため、まずは不動産会社に相談して司法書士を紹介してもらい、相談しながら利用の要否を判断することをお勧めします。
その際も、なるべく成年後見制度を利用した案件を取り扱ったことのある不動産営業を選んでください。sato様の心情をある程度理解できることもあるので、安心して手続きを進めることができると思います。

大変なこともあるかと思いますが、良い結果となることをお祈りいたします。

スナガ様

お問合せいただき、誠にありがとうございます。
大切な財産を第三者に査定されること自体、大変ご不安だと思います。
細かい所まで見られるのは、気持ちの良いものではありませんね。

結論からお伝えしますと、お部屋は普段通りのまま拝見させてください。
当社では、室内を細かく見ることより下記の内容を重点に確認させていただきます。

①査定をご希望された経緯
ご家族人数の増減やお引越しをお考えなった理由、資金計画のお考え、いつまでにご売却するかなど。
購入希望者は売却される事になった理由を必ず確認されます。
もしネガティブな経緯だとしても正直にお聞かせいただけますと助かります。
新たな購入者様に対して価値を下げるご説明の仕方は致しません。
もしネガティブな売却理由があれば、販売価格設定時にマイナスの要素を含めた
価格設定をご提案させていただきます。

②不動産を取得された経緯
所有されるまでの歴史を是非ご教示ください。
建築時こだわった間取、水回り、どの様な土地だったのかなど。
先代から引き継がれたお土地でしたら、どの様なお暮しだったかなど。
その土地や建物の歴史を知る事で、調査内容やご近所との関係性を把握し
できる限りのトラブルを未然に防ぎます。

③建物をどのように使われていたか
ペットがいたのか、愛煙家のご家族がいらっしゃったか。
雨漏りの跡が壁や天井にあるのか、湿気によりカビが発生しているか、など
ご自身では気付かない臭気、汚損、破損の有無を確認いたします。
ご案内する前にハウスクリーニングの施工を
ご案内させていただく場合がございます。

④売却時に必要な書類の有無
建物・土地の権利証（登記識別情報）、建築図面の有無、売買契約書
建築請負契約書、建築確認済証の有無、ご近所との取り決め書類
※書類の有無で購入者様が金融機関から融資できる金額が変わります。

⑤建物を新築されてからの修繕履歴
外壁塗装、屋根の補修、シロアリ駆除の履歴、給湯器交換の有無、
水回りの交換の有無、建物メンテナンス状況など

⑥購入される方が将来修繕する箇所
この内容は⑤を把握した上で、不動産会社が購入者様へご説明します。

チェック項目が多いですが、まずはお気軽にお話を聞かせてください。
販売戦略や見せ方はプロである担当にお任せください。

最後にスナガ様の財産を大切に取り扱う担当に、出会えることを願っております。

スナガ様

訪問査定を依頼したらどういうことをするのか？とてもきになりますね。
建物の隅々まで見るのか？さっと雰囲気だけを見るのか？
そして、少しだけ話がそれますが訪問査定をしたら
訪問した営業マンがどこを見るか？をチェックしてください。

訪問査定時にどこをチェックするかも大事ですが、
もっと大事なのは実際に検討者がどこを見るかが大事です。
普段から整理されていることが理想ではありますが、
これを機に全体的に整理整頓されると良いですね。

私は見せたくないと言われれば見せないリスクと見せるメリットをお伝えしておりますが、
『見せない＝何かあるのでは？』と勘繰られてしまいます。
訪問査定時は汚くても良いですが、ありのままをお見せして
その後どのようにするべきかアドバイスもらうと良いです。

よって訪問査定時に担当者が不動産をよく見ないで査定書を出し、
価格ありきで話すようであれば別の不動産業者に依頼をすると良いです。
掃除については日頃からきれいにしておくことがベストですが、
基本的には掃除の必要性があるかどうかも訪問査定時にアドバイスもらうようにしてください。

最終的にはあなたの不動産を気に入った方が購入します。
愛着ある家であればそれは相手にも伝わるし、その場しのぎで取り繕ってもやはり伝わってしまいます。
どこを見ますか？と聞かれると隅々まで見る人もいれば、パッと見て終わりの方もいます。
訪問査定でどこを見られるかよりも、自分が買主だったらどこが気になるかを考えてみて
少なくともそこはきれいにしましょう！

そして改善箇所は営業マンと何をしておくかを打ち合わせしていくと良いです。
営業マンにはありのままを見せるところから始めて、
その時に営業マンがしっかりとチェックしてくれているか営業マンをチェックことがベストです。

スナガ様お問合せありがとうございます。

査定額といっても、買取価格なのか？強気の販売開始価格なのか？このくらいの期間で売却になるであろう価格なのか？予想される最低売却価格なのか？様々な査定額がありますので、売却をお願いする際は、査定価格について明確に説明できる不動産業者にお願い下さいね。
ちょっとしたアドバイスでした。

さて、本題の訪問査定は具体的に何をするのか？という事です。
建物解体ではなく、中古住宅として販売可能という前提で・・・
弊社では、
①聞き取りや書類のご確認
　売却の経緯やお考え、近隣状況、建築当時の申請書、図面、売買契約書、権利証等々
②室内の確認
　各お部屋の壁・天井・床等の劣化状況、エアコン・照明等の状況、窓廻り・建具等の状況
　クローゼットや押入の中も見せて頂きたいところです。
　カビや腐食などがある、破損個所がある等は、状況によってはマイナスになりますね
③水廻りの確認
　キッチンは、システムキッチン・換気扇等の状況
　年式はいつなのか？使用していて不具合等があるか？油汚れ、腐食、臭気等はどうか？
　お風呂・トイレも同様に使用していて不具合等があるか？メンテナンス状況等
　給湯器についても確認します。年式・性能等、使用に関して不具合等はどうか？
④床下が覗ける箇所があれば確認します。
⑤雨漏りの跡などが見受けられれば、天井裏を確認する事もあります。
　後日、改めて確認する場合もあります。
⑥和室があれば、床の間、柱なども確認します。
⑦その他、床の軋みやお部屋の角の隙間なども確認します。
⑧建物外廻り
　サッシ廻り、屋根の現状・メンテナンス状況、外壁の現状・メンテナンス状況、基礎の状況等
⑨敷地・外構の状況
　塀等の状況、お庭があれば現状や手入れ状況
ざっとのご説明ですが、こんな事を確認します。場合によっては、イレギュラーな事が発生する事もありますが。

訪問査定をご依頼するにあたり、常日頃のお手入れをして頂いていれば全く問題はありませし、
物置内荷物の移動等片付けて頂く必要もございません。査定時に、確認したいところがあれば、
移動させて頂く事もありますが、物がたくさんあるからといって、査定に影響はありません。
無理のない範囲で、ご準備頂ければと思います。

立地については建物内に入らずとも分かりますから、訪問査定の目的は建物の評価にあります。
評価には２種類ありまして、建物の良いところはアピールポイントになりますし、ダメなところは、予め把握することで引き渡し後のトラブルを回避することも可能になります。
既存住宅瑕疵保険に加入することを考えているなら、なおさら水漏れや外壁のクラックなどを気にする必要があります。
経験上、大手の不動産会社による訪問査定は建物内をさらっとしか見ていかなかったというご意見を聞くことが多いです。
訪問査定にきた担当者の動きを観察することも重要になります。
当社の場合は、売主様にとって思い入れのある不動産の「売り」になるところを見つけることが第一で、不具合箇所を見つけて予め対処できることであれば対処するし、対処できないほどのことであれば、隠さずに提示することで引き渡し後のトラブルを回避することに繋げるように考えております。
表面的なキレイさはもちろん大切なので掃除や片づけられるものは片づけた方が良いです。
質問とは少しズレてしまいますが、査定される建物が本質的な問題を抱えているのかどうかを見てもらえる営業担当者に出会えることが大切なことでもあると考えております。